BFH bestätigt Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells zur Grundsteuer
Mit drei inhaltsgleichen Entscheidungen vom 12.11.2025 (II R 31/24, II R 25/24 und II R 3/25) hat der II. Senat des BFH zentrale Streitfragen zur Grundsteuerbewertung geklärt und ist der Kritik am Bundesmodell entgegengetreten. Gegenstand aller Verfahren waren die Vorschriften zur Ermittlung des Grundsteuerwerts für Wohnungseigentum zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 (§§ 252 bis 257 BewG) in der Fassung des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019 (GrStRefG). Die Steuerpflichtigen waren jeweils Eigentümer vermieteter oder eigengenutzter Eigentumswohnungen. Nachdem sowohl die gegen die Grundsteuerwertfeststellungen eingelegten Einsprüche als auch die im Anschluss erhobenen Klagen vor den Finanzgerichten (vgl. FG Köln vom 19.09.2024 – 4 K 2189/23; FG Sachsen vom 01.10.2024 – 2 K 737/23; FG Berlin-Brandenburg vom 04.12.2024 – 3 K 3142/23) erfolglos blieben, wandten sich die Steuerpflichtigen mit ihren Argumenten an den BFH.
Die Steuerpflichtigen machten geltend, der Bundesgesetzgeber habe den Belastungsgrund der Grundsteuer nicht hinreichend bestimmt und für eine grundlegende Neukonzeption des Grundsteuerrechts nicht über die erforderliche Gesetzgebungskompetenz verfügt. Zudem liege ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG vor, da die Neukonzeption systematische Bewertungslücken aufweise: Bodenrichtwerte stünden nicht flächendeckend zur Verfügung, objektspezifische Besonderheiten blieben unberücksichtigt und die pauschalierten Nettokaltmieten seien realitätsfern. Der durch das JStG 2024 vom 02.12.2024 eingeführte § 220 Abs. 2 BewG über den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts sei nicht mit der entsprechenden Regelung des § 198 Abs. 1 BewG für Bewertungen zum Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer vergleichbar und könne wegen seiner hohen tatbestandlichen Hürden keine ausreichende verfassungsrechtliche Korrekturmöglichkeit bieten. Schließlich sei auch der Bestimmtheitsgrundsatz verletzt, da die endgültige Steuerbelastung erst nach Festsetzung der kommunalen Hebesätze feststehe.
Keine verfassungsrechtlichen Zweifel an der Ausgestaltung des Bundesmodells
Der BFH stellte zunächst klar, dass die Grundsteuerwerte in allen drei Verfahren einfachgesetzlich zutreffend ermittelt wurden. Insbesondere waren zurecht die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte herangezogen worden, die nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar seien. In der Folge äußerte der Senat weder formelle noch materielle verfassungsrechtliche Zweifel an den maßgeblichen Regelungen des Bewertungsgesetzes und sah daher von einer Vorlage an das BVerfG nach Art. 100 Abs. 1 GG ab.
Gesetzgebungskompetenz des Bundes für §§ 218 ff. BewG
Nach Auffassung des BFH stand dem Bund für den Erlass der §§ 218 ff. BewG die erforderliche Gesetzgebungskompetenz zu. Maßgeblich ist Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG, der mit Wirkung zum 21.11.2019 – und damit noch vor Verkündung des GrStRefG am 26.11.2019 – in das Grundgesetz eingefügt wurde.
Unerheblich sei, dass der Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung teilweise noch auf Art. 125a Abs. 2 Satz 1 GG Bezug genommen habe. Entscheidend sei allein, dass im Zeitpunkt des Inkrafttretens der gesetzlichen Regelungen objektiv eine Gesetzgebungskompetenz des Bundes bestand. Auch der Umstand, dass Art. 105 Abs. 2 GG dem Bund weitergehende Gestaltungsmöglichkeiten eröffnet hätte, berühre die Verfassungsmäßigkeit der konkret erlassenen Regelungen nicht.
Kein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG)
Materiellrechtlich verneint der BFH einen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Der Senat betont zunächst den weiten Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers bei der Auswahl des Steuergegenstands und der Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage, solange die Belastung an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ausgerichtet ist und das Folgerichtigkeitsprinzip gewahrt bleibt.
Der hinreichend erkennbare Belastungsgrund der Grundsteuer sei nach der gesetzgeberischen Konzeption die durch das Innehaben von Grundbesitz vermittelte Möglichkeit einer ertragsbringenden Nutzung, wodurch eine objektive Leistungsfähigkeit ausgedrückt wird. Die Grundsteuer sei folgerichtig als Sollertragssteuer ausgestaltet und knüpfe nicht an tatsächlich erzielte Erträge an. Dass der Gesetzgeber neben Aspekten der Leistungsfähigkeit auch (zusätzlich) solche der Äquivalenz zugrunde legt, sei verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.
Die Heranziehung von Bodenrichtwerten zur Bestimmung des Bodenwerts (§ 247 BewG) hält der BFH für verfassungsrechtlich ebenfalls unbedenklich. Bodenrichtwerte würden aus Marktdaten abgeleitet und seien daher grundsätzlich geeignet, Grundstückswerte relationsgerecht abzubilden.
Auch die einheitliche Anwendung eines Bodenrichtwerts innerhalb einer Bodenrichtwertzone sei zulässig, selbst wenn dadurch lagebedingte Wertunterschiede innerhalb der Zone unberücksichtigt blieben. Wertverzerrungen würden dadurch begrenzt, dass der Bodenrichtwert auf Grundstücke, die wesentlich von den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ohnehin nicht anzuwenden ist (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV).
Im Übrigen seien verbleibende Wertabweichungen hinzunehmen, da eine exakte Einzelfallbewertung im Rahmen eines steuerlichen Massenverfahrens ohnehin nicht leistbar sei. Lagebedingte Wertunterschiede von bis zu 30% bewegten sich noch innerhalb eines verfassungsrechtlich tolerierten Korridors, zumal selbst individuelle Verkehrswertermittlungen regelmäßig eine Streubreite von 20% aufwiesen.
Rechtfertigung der Nettokaltmieten
Auch die Pauschalierung der Nettokaltmieten (§ 254 BewG i.V.m. Anlage 39 BewG) verstößt nach Auffassung des BFH nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Die angesetzten Werte beruhten auf den Erhebungen des Mikrozensus 2014 und 2018 und damit auf einer tragfähigen Datengrundlage.
Die Differenzierung nach Bundesland, Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche in Verbindung mit sieben Mietniveaustufen ermögliche eine hinreichend ausdifferenzierte und realitätsgerechte Bewertung. Zwar könne die Typisierung dazu führen, dass innerhalb einer Gemeinde höherwertige Lagen tendenziell zu niedrig und geringwertige Lagen zu hoch bewertet würden. Diese Unschärfen seien jedoch noch vom Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers gedeckt, der einen weitgehend automatisierten und praktikablen Grundsteuervollzug anstrebe.
Eine vollständige Ausblendung der Lage von Grundstücken findet im Übrigen gerade nicht statt, da lagebedingte Unterschiede jedenfalls über den Bodenrichtwert in die Bewertung einflössen. Zudem würden etwaige Bewertungsunterschiede durch den dreistufigen Aufbau der Grundsteuererhebung (Grundsteuerwert – Messbetrag – Hebesatz) in ihrer absoluten Belastungswirkung relativiert.
Der BFH hebt ferner hervor, dass eine Orientierung an tatsächlich erzielten Mieten ihrerseits zu Wertverzerrungen zwischen vermietetem und selbstgenutztem Wohnraum führen könnte. Die Verwendung pauschaler Nettomieten sei daher die folgerichtige Umsetzung der Grundsteuer als Sollertragssteuer.
Auch die gesetzlichen Typisierungen der Restnutzungsdauer (§ 253 Abs. 2 Satz 5 BewG) sowie der Liegenschaftszinssätze (§ 256 BewG) dienten der Vereinfachung und seien für die Durchführung regelmäßiger Hauptfeststellungen unverzichtbar.
Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 220 Abs. 2 BewG)
Zur Abmilderung verbleibender Ungleichbehandlungen weist der BFH ausdrücklich auf die Möglichkeit hin, nach § 220 Abs. 2 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Die Vorschrift fungiere als verfassungsrechtlich relevantes „Entlastungsventil“, um atypische Härtefälle aufzufangen. Hohe tatbestandliche Anforderungen stehen der grundsätzlichen Eignung als Entlastungsregelung nicht entgegen. Inwieweit die Abwälzung der Nachweislast auf den Steuerpflichtigen verfassungsrechtlicher Bedenken unterliegt, konnte der BFH offenlassen, da in keinem der Verfahren eine Überbewertung der Grundstücke vorgebracht wurde.
Kein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot
Schließlich sieht der BFH auch keinen Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot des Art. 20 Abs. 3 GG darin, dass die konkrete Höhe der Grundsteuer regelmäßig erst mit der kommunalen Hebesatzfestsetzung feststehe. Dies sei systembedingt und verfassungsrechtlich hinzunehmen. Die zeitliche Verzögerung erkläre sich daraus, dass die Gemeinden ihre Hebesätze gerade erst nach der flächendeckenden Neubewertung der Grundstücke festlegen konnten. Im Übrigen habe der Gesetzgeber alle wesentlichen Parameter der Steuerbelastung gesetzlich vorgegeben.
Fazit
In Fortführung der wohl überwiegenden finanzgerichtlichen Linie (abweichend z.B. FG Rheinland-Pfalz vom. 23.11.2023 – 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23) bestätigt der BFH mit den Urteilen vom 12.11.2025, dass dem Grundsteuer-Bundesmodell bei der Bewertung von Wohnungseigentum weder in formeller noch in materieller Hinsicht verfassungsrechtliche Bedenken entgegenstehen. Weitere höchstrichterliche Entscheidungen liegen bislang noch nicht vor, weshalb die vorliegenden drei Entscheidungen bis auf Weiteres den maßgeblichen Referenzrahmen bilden. Ein Vorgehen gegen Grundsteuerwertbescheide nach dem Bundesmodell, das sich allein auf verfassungsrechtliche Zweifel stützt, dürfte nach derzeitigem Stand nur geringe Erfolgsaussichten haben.
Zwar sind beim BFH noch weitere Verfahren zum Bundesmodell anhängig, diese betreffen jedoch überwiegend Einzelfragen und lassen insbesondere keine abweichende Grundsatzentscheidung erwarten. Gleichwohl bleibt die weitere Entwicklung mit Blick auf die beim Bundesverfassungsgericht anhängige Verfassungsbeschwerde abzuwarten. Für die Praxis verlagert sich der Fokus damit zunehmend auf einzelfallbezogene Bewertungsfragen und die richtige Anwendung der gesetzlichen Regelungen durch die Finanzverwaltung, insbesondere auch hinsichtlich der Handhabung des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 BewG.
