Der Bundesfinanzhof hat im Beschluss vom 18.06.2026 (IX B 24/26) seine bisherige Linie zur Fristberechnung bei privaten Immobilienverkäufen bestätigt. Für die Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG kommt es grundsätzlich nicht darauf an, wann das wirtschaftliche Eigentum übergeht, sondern wann die bindenden Kaufverträge geschlossen werden.
Streit um die richtige Fristberechnung
Im entschiedenen Fall wollte der Kläger erreichen, dass die Revision gegen ein Urteil des Finanzgerichts Bremen vom 05.02.2026 zugelassen wird. Im Kern ging es um die Frage, welcher Zeitpunkt für die Berechnung der Frist zwischen Anschaffung und Veräußerung einer Immobilie maßgeblich ist. Der Kläger sah offenbar Klärungsbedarf und verwies darauf, dass nicht der Abschluss der schuldrechtlichen Verträge, sondern der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums entscheidend sein müsse.
Bindende Verträge sind entscheidend
Der BFH wies die Beschwerde zurück. Die Rechtsfrage sei nicht klärungsbedürftig, weil sie durch ständige Rechtsprechung bereits geklärt sei. Maßgeblich seien bei privaten Veräußerungsgeschäften grundsätzlich die Zeitpunkte, zu denen die obligatorischen Verträge geschlossen werden. Bei Immobilien ist das regelmäßig der notarielle Kaufvertrag. Entscheidend ist, wann beide Vertragsparteien rechtlich bindend erklärt haben, kaufen beziehungsweise verkaufen zu wollen.
Der Senat begründet dies mit dem Zweck des § 23 EStG. Besteuert werden soll eine innerhalb der gesetzlichen Frist realisierte Wertsteigerung im Privatvermögen. Diese wirtschaftliche Realisierung tritt nach Auffassung des BFH bereits mit dem bindenden Verpflichtungsgeschäft ein. Auf den späteren Übergang des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen, würde den Parteien zudem Gestaltungsspielräume eröffnen, weil dieser Zeitpunkt vertraglich beeinflusst werden kann.
Da die Rechtslage aus Sicht des BFH geklärt ist und auch im Schrifttum weitgehend geteilt wird, ließ der Senat die Revision nicht zu. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, muss bei der Fristberechnung demnach vor allem die Daten der notariellen Verträge im Blick haben.
