Das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuer in ihrer aktuellen Form für verfassungswidrig erklärt. Damit muss die Grundsteuer für über 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu berechnet werden – aufkommensneutral heißt es. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht John Büttner von der Kanzlei FPS, Frankfurt beleuchtet die Entscheidung im Interview.
DB: Herr Büttner, das Urteil des Bundesverfassungsgerichts war keine große Überraschung, denkt man an die bereits jahrelang stattfindenden Diskussionen rund um die Grundsteuer. Gab es dennoch Aspekte in der Entscheidung, die überrascht haben?
Büttner: „Tatsächlich wurde allgemein erwartet, dass das Bundesverfassungsgericht die aktuellen Regelungen zur Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklären würde. Etwas ungewöhnlich ist jedoch die Anordnung der Fortgeltung der für verfassungswidrig befundenen Normen in zwei Schritten.
Zum einen gelten sie für die in der Vergangenheit festgestellten Einheitswerte und die darauf beruhende Erhebung von Grundsteuer und darüber hinaus in der Zukunft zunächst bis zum 31.12.2019. Bis zu diesem Zeitpunkt hat der Gesetzgeber eine Neuregelung zu treffen.
Sobald der Gesetzgeber dann eine Neuregelung getroffen hat, sollen die beanstandeten Bewertungsregeln noch für weitere fünf Jahre fortgelten, jedoch nicht länger als bis zum 31.12.2024. Zur Begründung dieser Fortgeltung nach der Verkündung der Neuregelung wurden die besonderen Sachgesetzlichkeiten der Grundsteuer ins Feld geführt. Zur bundesweiten Neubewertung aller Grundstücke bedürfe es eines außergewöhnlichen Umsetzungsaufwands im Hinblick auf Zeit und Personal. Vor diesem Hintergrund hielt der Senat die Fortgeltung der alten Rechtslage für weitere fünf Jahre für geboten aber auch ausreichend, um im Falle einer Neuregelung die dadurch geschaffenen Bewertungsbestimmungen umzusetzen und so während dieser Zeit die ansonsten drohenden gravierenden Haushaltsprobleme zu vermeiden. Eine gewisse Milde kann man dem wohl nicht absprechen.“
DB: Mittlerweile ist jedem klar: Die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 bzw. 1935 haben mit der heutigen Realität nicht mehr allzu viel zu tun. Der Immobilienmarkt hat sich dramatisch verändert. Ist die Steuererhöhungs-Hysterie in den Metropolen jetzt berechtigt?
Büttner: „Zunächst wurde dem Fiskus jedenfalls mal keine Verpflichtung auferlegt, rückwirkend Änderungen vornehmen zu müssen. Hieraus kann jedenfalls keine zusätzliche (rückwirkende) Steuerbelastung erfolgen. Allerdings werden die tatsächlichen Wertverhältnisse der jeweiligen Immobilie bei einer zukünftigen Neuregelung deutlich mehr Bedeutung erlangen. Für Immobilien mit einer überdurchschnittlichen Wertentwicklung in den vergangenen Jahren kann die Grundsteuerbelastung daher natürlich durchaus steigen. Jedoch sollte zunächst mal abgewartet werden, wie das neue Grundsteuergesetz ausgestaltet werden wird und ob und wie die Kommunen auf Basis dessen die Grundsteuerhebesätze anpassen.“
DB: Immerhin soll die Grundsteuernovelle aufkommensneutral gestaltet werden, verspricht die Politik. Wie realistisch ist das Versprechen, denken wir an die damaligen Aussagen rund um die Mehrwertsteuererhöhung, die letzten Endes nicht wie geplant ein oder zwei sondern satte drei Prozent betragen hat?
Büttner: „Die Grundsteuer ist die drittwichtigste Einnahmequelle für die Kommunen im Land. Bundesweit betragen die Grundsteuereinnahmen jährlich rund 14 Milliarden Euro. Ob die Grundsteuernovelle am Ende tatsächlich aufkommensneutral gestaltet wird, halte ich für äußerst fraglich. Es kommt ja schließlich auch darauf an, aus welchem Blickwinkel man dies betrachtet. Sollte sich eine Kommune die Aufkommensneutralität zum Ziel setzen, so würde dies wahrscheinlich auf der einen Seite bei Grundstückseigentümern zu Entlastungen, auf der anderen Seite bei Grundstückseigentümern aber zu Mehrbelastungen führen. Ich denke nicht, dass die Grundstückseigentümer, die eine Mehrbelastung durch die Grundsteuernovelle davontragen, von einer Aufkommensneutralität sprechen werden. ‚Umverteilung‘ wäre dann wohl zutreffender.
Ob die jeweiligen Kommunen aus deren Sicht eine Aufkommensneutralität durch- bzw. umsetzen, bleibt abzuwarten. Letztlich kann doch aber auch mit Blick auf die jeweilige Verschuldung nicht ausgeschlossen werden, dass es bei der einen oder anderen Kommune insgesamt zu einer Steuermehrbelastung kommt.“
DB: Welche Reformvorschläge stehen denn aktuell im Raum und welcher wird sich Ihrer Meinung nach Ende 2019 durchsetzen?
Büttner: „Ein Reformvorschlag liegt schon seit 2016 auf dem Tisch. Demnach soll die Grundsteuer zukünftig auf Basis einer kombinierten Bewertung von Grundstückswert und Gebäudewert erhoben werden. Der Grundstückswert soll mithilfe des Bodenrichtwerts ermittelt werden. Der Gebäudewert setzt bei bei den Baukosten an und sinkt mit dem Alter der Immobilie.
Alternativ wird auch vorgeschlagen, die Grundsteuer nach der Größe des Grundstücks und der Nutzfläche auf Basis einheitlicher Messzahlen in Euro pro Quadratmeter zu bemessen. Der Deutsche Mieterbund spricht sich für eine reine Bodensteuer aus und schlägt vor, als Bemessungsgrundlage einzig die Bodenrichtwerte zugrunde zu legen.
Ich schätze, dass der Reformvorschlag aus 2016 – bekannt als Kostenwertmodell – weiterverfolgt und sich durchsetzen wird. Dieser wird derzeit wohl auch von der Mehrheit der Bundesländer favorisiert.“
DB: Wenn wir gerade bei Umwälzungen sind: Der Deutsche Mieterbund fordert derzeit vehement, die Grundsteuer aus den Betriebskosten zu streichen, da sie an den Grundstücks- und Gebäudewert anknüpft. Wie realistisch ist diese Forderung?
Büttner: „Meines Wissens besteht die Forderung der Streichung aus der Betriebskostenverordnung schon länger und die Begründung des Mieterbunds geht doch auch dahin, dass es sich bei der Grundsteuer um eine Eigentumssteuer handele und es nicht einzusehen sei, dass sie in der Praxis nur von selbstnutzenden Eigentümern und Mietern gezahlt werden muss. Richtig? Und Betriebskosten sind nach der Betriebskostenverordnung doch die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Was wäre denn mit den anderen Kosten? Vielleicht ist dies ja auch ein Anfangsplädoyer für die Abschaffung der Betriebskostenverordnung. Im Übrigen wird die Betriebskostenverordnung und damit die jeweiligen Kostenpositionen in der Regel zum Inhalt des Mietvertrages gemacht. Würde die Grundsteuer aus den Betriebskosten gestrichen, ist zu vermuten, dass die Vermieter diese durch Einzelvereinbarung wieder aufnehmen werden. Ich halte die Forderung des Mieterschutzbundes für unrealistisch. Aber ich bin ja nun auch kein Mietrechtler und ich lerne gerne dazu.“
DB: Vielen Dank für das Interview, Herr Büttner!
Das Interview führte Viola C. Didier, RES JURA Redaktionsbüro.
