Ein Nießbrauchrecht, das beim Erwerb eines Erbbaurechts noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann teuer werden: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 22.10.2025 (II R 5/22) entschieden, dass ein solches Recht als Gegenleistung gilt und die Grunderwerbsteuer erhöht. Das Urteil betrifft viele Immobilientransaktionen mit nachträglicher Belastung.
Hintergrund: Erwerb eines Erbbaurechts mit Nießbrauchauflage
Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin ein Erbbaurecht erworben. Teil des notariellen Vertrags war, dass sie sich verpflichtete, ein Nießbrauchrecht zugunsten der Grundstückseigentümerin im Grundbuch eintragen zu lassen; eine Verpflichtung, die zuvor bereits von der Veräußerin eingegangen worden war, aber nicht grundbuchlich umgesetzt wurde. Das Finanzamt rechnete den kapitalisierten Jahreswert dieses Nießbrauchs der Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer hinzu.
Die Klägerin hielt das für rechtswidrig. Sie argumentierte, dass der Nießbrauch bereits lange vor dem Kaufvertrag vereinbart worden sei und daher nicht als neue Leistung von ihr zu bewerten sei. Zudem liege ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) vor, da bei eingetragenem Nießbrauch keine Steuermehrbelastung entstehe.
Entscheidung des BFH: Keine Eintragung, volle Steuerpflicht
Der BFH wies die Revision zurück. Entscheidend sei, dass das Nießbrauchrecht beim Erwerb noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Damit habe es zum Zeitpunkt des Erwerbs rechtlich noch nicht auf dem Grundstück „geruht“; dies ist eine zentrale Voraussetzung, damit es nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG nicht als Gegenleistung berücksichtigt wird. Der Erwerber habe mit der Pflicht zur Bestellung dieses Rechts eine zusätzliche Leistung erbracht und diese erhöhe die Grunderwerbsteuer.
Ein wirksam entstandener Nießbrauch setzt gemäß § 873 BGB neben einer Einigung auch die Eintragung im Grundbuch voraus. Dass der Nießbrauch faktisch bereits genutzt wurde, sei unerheblich. Die Pflicht zur Eintragung sei eine eigenständige, vom Erwerber übernommene Verpflichtung.
Keine Ungleichbehandlung bei späteren Erwerbern
Die Einwände der Klägerin zur Ungleichbehandlung wies der BFH ebenfalls zurück. Es sei systemimmanent, dass das Grunderwerbsteuerrecht auf den Zeitpunkt der Entstehung des Erwerbstatbestands abstellt. Ist ein Nießbrauch zu diesem Zeitpunkt nicht eingetragen, könne er nicht als auf dem Grundstück ruhend gelten. Das führe zwar möglicherweise zu steuerlichen Nachteilen bei lückenhafter Eintragung, stelle aber keine verfassungswidrige Ungleichbehandlung dar.
Fazit: Rechtzeitig eintragen schützt vor Steuerlast
Das Urteil verdeutlicht, dass beim Immobilienkauf mit bestehenden, aber nicht eingetragenen Nutzungsrechten besondere Sorgfalt geboten ist. Wer Verpflichtungen aus früheren Verträgen übernimmt, muss mit einer grunderwerbsteuerlichen Mehrbelastung rechnen, es sei denn, das Recht ist bereits wirksam im Grundbuch verankert.
