Das Flächen-Lage-Modell ist leicht umsetzbar und enthält keine streitanfälligen Determinanten. Gegenüber dem verkehrswertorientierten Bundesmodell bietet das Flächen-Lage-Modell insbesondere den Vorteil, dass es mit nur noch einer einmaligen Hauptfeststellung für die ca. 3,6 Millionen zu bewertenden Grundstücke in Niedersachsen leichter zu verwalten ist. Das Bundesmodell benötigt nämlich regelmäßig weitere Hauptfeststellungen im 7-Jahre-Rhythmus.
Niedersachsen sieht deutliche Vorteile
Nur bei gravierenden Änderungen der Lageverhältnisse, die die Verwaltung automatisiert überprüft, kommt es im Flächen-Lage-Modell zu neuen Steuerbescheiden in den betroffenen Gebieten. Insgesamt bedeutet dies also erhebliche Einsparung von Personal- und Verwaltungskosten. Für die Bürgerinnen und Bürger hat das Modell den Vorteil, dass sie nur eine Erklärung abgeben müssen. Diese Erklärung besteht aus wenigen Angaben zu den Flächengrößen und der Nutzung. Den Rest übernimmt die Verwaltung.
Modell berücksichtigt auch Lage des Grundstücks
Anders als bei der reinen Orientierung an der Fläche bezieht das Modell auch die Lage des Grundstücks mit ein. Dieser Faktor ist angemessen zu berücksichtigen, denn die Gemeinde bietet dem Grundbesitzer typischerweise in guter Lage mehr und in mäßiger Lage weniger Nutzen.
Als Indikator für die Lage dienen die flächendeckend für Bauflächen vorhandenen Bodenrichtwerte für das jeweilige Grundstück. Der Bodenrichtwert des Grundstücks wird mit dem Gemeindedurchschnitt verglichen. Mit dieser Relation wird das „Besser“ oder „weniger gut“ der Lagen messbar gemacht. Die Lage-Faktoren sorgen dafür, dass der Gedanke der Nutzen-Äquivalenz zum Tragen kommt. Sie spiegeln nicht den Wert der Bebauung wider, sondern die Teilhabe an der Kommune und deren Nutzungsangebot vermittelt durch den Grundbesitz in der jeweiligen Lage.
Moderater Zu- oder Abschlag
Da es im Gegensatz zum Verkehrswert-Modell also nicht auf die absolute Höhe der Werte ankommt, sondern auf das Verhältnis, wird der Faktor angemessen gedämpft. Im Ergebnis entsteht ein moderater Zu- oder Abschlag. Beispiel: Der doppelt so hohe Bodenrichtwert im Vergleich zum Durchschnitt führt zu einem Zuschlag von 20 %. Das ergibt einen Lage-Faktor von 1,2.
Der jeweilige Lage-Faktor ergibt sich zukünftig direkt aus den Regelungen im Niedersächsischen Grundsteuergesetz. Die niedersächsische Finanzverwaltung will lediglich die – einfache – Berechnung dieser Lage-Faktoren durchführen. Das Ergebnis fließt automatisch in die Steuerberechnung ein.
Faire Transparenzregelung
Durch das neue Gesetz kommt es nicht zu einer strukturellen Erhöhung des Aufkommens der Grundsteuer. Dem dient die sog. Transparenzregelung, die auf Wunsch von Finanzminister Reinhold Hilbers Einzug in das Gesetz gefunden hat. Die Regelung verpflichtet die Gemeinde, das Grundsteueraufkommen nach altem und neuem Recht gegenüberzustellen und einen aufkommensneutralen Hebesatz darzulegen. Die Abweichung von diesem Hebesatz muss die Gemeinde in geeigneter Weise veröffentlichen.
Neben Niedersachsen planen weitere Bundesländer die Öffnungsklausel zu nutzen: Bayern bevorzugt ein reines Flächen-Modell, Hamburg und Hessen haben sich wie Niedersachsen für ein Flächen-Modell entschieden, das um eine Lage-Komponente erweitert wird.
