Wer seiner gemeinnützigen GmbH eine Immobilie vermietet und ihr gleichzeitig die Miete spendet, kann unter bestimmten Bedingungen sowohl den Spendenabzug als auch entstehende Verluste steuerlich geltend machen. Das hat das Finanzgericht Münster am 02.09.2025 (1 K 102/23 E) entschieden und dabei die Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung solcher Gestaltungen präzisiert.
Gemeinnützigkeit trifft Mietvertrag
Im Zentrum des Falls steht ein Alleingesellschafter einer gemeinnützigen GmbH (gGmbH), die ein Museum betreibt. Der Gesellschafter hatte der gGmbH die oberen Etagen eines Gebäudes vermietet und über eine Patronatserklärung dafür gesorgt, dass sie die Miete zahlen konnte (aus Mitteln, die er selbst bereitstellte). Diese Mietzahlungen machte er in seinen Einkommensteuererklärungen als Spenden geltend. Gleichzeitig erklärte er gewerbliche Verluste aus der Vermietung im Rahmen einer Betriebsaufspaltung.
Das Finanzamt verweigerte jedoch den Spendenabzug mit dem Argument, es fehle an Unentgeltlichkeit, da die Gelder als Miete an ihn zurückgeflossen seien. Im weiteren Verlauf erkannte es auch die Verluste nicht mehr an, mit Verweis auf eine angeblich fehlende Gewinnerzielungsabsicht und das Fehlen eines ernsthaft durchgeführten Mietverhältnisses.
Mietverhältnis steuerlich anzuerkennen
Das FG Münster stellte sich jedoch auf die Seite des Klägers. Es erkannte sowohl den Spendenabzug als auch die Verluste aus der Vermietung an. Der Mietvertrag zwischen dem Kläger und seiner gGmbH sei trotz der Näheverhältnisse steuerlich wirksam, da er zivilrechtlich wirksam geschlossen und tatsächlich durchgeführt worden sei. Auch die Miethöhe sei fremdüblich; insbesondere im gemeinnützigen Bereich, wo überhöhte Mietzahlungen an nahe Angehörige aus gemeinnützigkeitsrechtlichen Gründen ohnehin ausscheiden.
Dass die gGmbH die Miete nicht aus Eintrittsgeldern decken könne, sei unschädlich. Gemeinnützige Einrichtungen seien typischerweise auf Spenden angewiesen, was der steuerlichen Anerkennung des Vertragsverhältnisses nicht entgegenstehe.
Kein Missbrauch, keine verdeckte Einlage
Die Zahlungen des Klägers stellten nach Auffassung des FG keine verdeckten Einlagen dar. Vielmehr habe er sie im Interesse der Förderung der gemeinnützigen Zwecke geleistet. Auch seien sie nicht geeignet, den Wert seiner Beteiligung zu steigern, und eine Rückzahlung in Form einer Ausschüttung sei gemeinnützigkeitsrechtlich ausgeschlossen. In der Gesamtbetrachtung liege kein Gestaltungsmissbrauch im Sinne von § 42 AO vor.
Verluste aus Vermietung abzugsfähig
Auch die geltend gemachten Verluste aus der Vermietung seien im Rahmen der Betriebsaufspaltung als gewerbliche Verluste steuerlich anzuerkennen. Die Richter verneinten eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht. Gerade bei langfristigen Vermietungen sei grundsätzlich von einer solchen Absicht auszugehen, selbst wenn in der Anlaufphase Verluste entstünden. Diese seien auch unter Berücksichtigung der Corona-Pandemie in den Streitjahren nicht unüblich. Der Prognosezeitraum umfasse bei Immobilien typischerweise 30 Jahre.
Die besondere bauliche Gestaltung des Gebäudes stehe einem späteren Veräußerungsgewinn nicht entgegen; andere Nutzungen seien durchaus möglich. Auch sei nicht ersichtlich, dass die Tätigkeit aus privaten Motiven erfolgte.
