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02.07.2024

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Kurzupdate zum Immobiliensteuerrecht – der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2024 vom 05.06.2024

Am 05.06.2024 wurde der Regierungsentwurf (RegE) für das Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) beschlossen. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit den wesentlichen geplanten Neuregelungen im Bereich des Immobiliensteuerrechts.

Kurzupdate zum Immobiliensteuerrecht – der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2024 vom 05.06.2024

RAin Dr. Elisabeth Märker
ist Counsel bei POELLATH in Berlin

Zurechnungsregelung in § 1 Abs. 4a GrEStG-E

Nach der geplanten Neuregelung soll ein Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft im Sinne des § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG „gehören“, wenn die Gesellschaft das Grundstück aufgrund eines Rechtsvorgangs nach § 1 Abs. 1 GrEStG (z.B. durch Kaufvertrag) erworben hat. Ein Grundstück soll hingegen nicht mehr zum Vermögen einer Gesellschaft gehören, wenn ein anderer Rechtsträger das Grundstück aufgrund eines Rechtsvorgangs nach § 1 Abs. 1 GrEStG „wegerwirbt“. Außerdem soll die Zurechnung enden, wenn die Voraussetzungen nicht mehr vorliegen, die zunächst zur Zurechnung des Grundstücks zur Gesellschaft geführt haben.

Die Neuregelung enthält allerdings eine Missbrauchsvermeidungsvorschrift, nach der die vorgenannten Regelungen zur Zurechnung und deren Beendigung keine Anwendung finden, wenn Rechtsvorgänge nach § 16 Abs. 1 GrEStG rückgängig gemacht oder Grundstücke nach § 16 Abs. 2 GrEStG zurückerworben werden, soweit dies der Vermeidung eines Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG dient. Ohne die Missbrauchsvermeidungsvorschrift könnte eine Gesellschaft zunächst durch Verwirklichung eines § 1 Abs. 1 GrEStG grundbesitzlos gemacht werden, ihre Gesellschaftsanteile – ohne Verwirklichung eines Ergänzungstatbestands – veräußert und anschließend das zuvor geschlossene Grundstücksgeschäft rückabgewickelt werden (S. 219 RegE).

Ein Grundstück gehört nach der geplanten Neuregelung außerdem auch zum Vermögen einer (ggf. zweiten) Gesellschaft, wenn diese an dem Grundstück die Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG und damit eine eigentümerähnliche Position innehat (S. 219 RegE). Diese Zugehörigkeit soll enden, wenn die Voraussetzungen für die Zurechnung nach § 1 Abs. 2 GrEStG nicht mehr vorliegen.

Die Neuregelung ist begrüßenswert, da das GrEStG bisher keine gesetzliche Zurechnungsregelung bzw. Legaldefinition des „Gehörens“ eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft enthält. Die bisher erfolgte Auslegung des Begriffs durch die Verwaltung und Rechtsprechung führte in der vergangenen Zeit zu immer komplexer werdenden Zurechnungsregelungen/Fallbeispielen und der Gefahr einer mehrfachen Besteuerung infolge einer Doppelzurechnung von Grundstücken. Im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage führt die Verwirklichung eines Ergänzungstatbestands nach § 1 Abs. 3 oder 3a GrEStG nach der Neuregelung nicht mehr zu einer Veränderung der Zurechnung, sodass in diesem Bereich keine Doppelzugehörigkeit des Grundstücks mehr erfolgt (S. 218 RegE). Die Verwirklichung eines Ergänzungstatbestands nach § 1 Abs. 2a oder Abs. 2b GrEStG führt bereits nach geltendem Recht nicht zu einer Veränderung der Zugehörigkeit (vgl. hierzu gleich lautende Erlasse v. 16.10.2023, DStR 2023 S. 2571, „Zurechnungserlass“, Rn. 11; ebenso S. 218 f. RegE).

Die Regelung zu § 1 Abs. 4a GrEStG-E entspricht dem Referentenentwurf des JStG 2024 vom 08.05.2024.

Ertragsteuerbefreiung für Photovoltaikanlagen (§ 3 Nr. 72 Satz 1 EStG-E; § 52 Abs. 4 Satz 29 EStG-E)

§ 3 Nr. 72 Satz 1 EStG-E sieht für Einnahmen aus dem Betrieb von gebäudebezogenen Photovoltaikanlagen mit Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister bis zu 30 kW je Wohn- oder Gewerbeeinheit und insgesamt höchstens 100 kW pro Steuerpflichtigem/Mitunternehmerschaft mit Anschaffung, Inbetriebnahme oder Erweiterung nach dem 31.12.2024 eine Steuerbefreiung vor.

Im Vergleich zur aktuellen Regelung findet eine Erhöhung der zulässigen Leistung von 15 kW auf 30 kW je Einheit statt. Durch die Änderung wird ausweislich des Regierungsentwurfs (S. 127 f. RegE) klargestellt, dass

  • auch bei Gebäuden mit mehreren Gewerbeeinheiten, aber ohne Wohneinheiten Photovoltaikanlagen bis zu 30 kW je Gewerbeeinheit begünstigt sind,
  • es sich bei der Steuerbefreiung um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt.

Die Regelung zu § 3 Nr. 72 Satz 1 EStG-E entspricht dem Referentenentwurf des JStG 2024 vom 08.05.2024.

Buchwertübertragung von Wirtschaftsgütern zwischen beteiligungsidentischen Personengesellschaften (§ 6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 4 EStG-E; § 52 Abs. 12 Satz 12–15 EStG-E)

In § 6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 4 EStG-E wird eine neue Regelung ergänzt, nach der auch bei unentgeltlichen Übertragungen zwischen beteiligungsidentischen Mitunternehmerschaften eine Buchwertübertragung möglich ist. Die Regelung soll für alle offenen Fälle anzuwenden sein. Die Neuregelung ist eine Reaktion auf den Beschluss des BVerfG vom 28.11.2023 – 2 BvL 8/13, nach dem der aktuelle § 6 Abs. 5 Satz 3 EStG mit Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar ist, soweit danach eine Übertragung von Wirtschaftsgütern zwischen beteiligungsidentischen Personengesellschaften zum Buchwert ausgeschlossen ist. Das BVerfG hatte den Gesetzgeber zur Neuregelung verpflichtet.

Eine Beteiligungsidentität soll nach dem Regierungsentwurf (S. 129 RegE) für diese Zwecke nicht vorliegen, wenn unmittelbar oder mittelbar und zivilrechtlich oder nur wirtschaftlich eine natürliche Person oder eine Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse nur an einer der beiden Mitunternehmerschaften beteiligt ist. Schädlich sei dabei auch eine Beteiligung als Treuhänder, selbst wenn dieser nicht selbst als Mitunternehmer anzusehen ist. Unschädlich seien allerdings Null-Prozent-Beteiligungen (z. B. einer Komplementär-GmbH).

Die Regelung zu § 6 Abs. 5 Satz 3 Nr. 4 EStG-E entspricht dem Referentenentwurf des JStG 2024 vom 08.05.2024.

Fazit

Der RegE zum JStG 2024 sieht immobiliensteuerrechtlich relevante Regelungen vor, die unverändert schon im Referentenentwurf vom 08.05.2024 enthalten waren. Die Fortentwicklung des Gesetzgebungsverfahrens und Ausgestaltung der finalen Regelungen verbleiben abzuwarten.

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