Sachverhalt
Die Klägerin des Urteilsfalls war eine Immobilien-GmbH. Unter anderem war sie Eigentümerin einer fremdvermieteten Immobilie. Eine andere GmbH war zur Hausverwaltung bezüglich dieser Immobilie beauftragt. Die Klägerin hatte ihren Sitz in einer im Eigentum ihrer Gesellschafter-Geschäftsführer stehenden Immobilie. Es gab keinen schriftlichen Vertrag zur Raumnutzung. Die Klägerin zahlte die auf sie entfallenden Kosten.
Die Klägerin ließ eine ihrer Angestellten das Treppenhaus und den Hauseingangspodest der im Eigentum ihrer Gesellschafter stehenden Immobilie reinigen und stellte diesen die Reinigung der Allgemeinflächen in Rechnung.
Finanzamt und FG verneinten die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung bei der Klägerin. Sie habe in einer fremden Immobilie Reinigungsleistungen gegen Entgelt erbracht. Die streitgegenständliche Reinigung sei keine für die erweiterte Kürzung unschädliche Betreuung von Wohnungsbauten und überschreite die Grenzen der ausschließlichen Verwaltung eigenen Grundbesitzes.
Gewerbesteuerrechtlicher Hintergrund – die erweiterte Gewerbesteuerkürzung
Bei einem Immobilienunternehmen kann der Gewerbeertrag um 1,2% des Einheitswerts des zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes gekürzt werden. Auf Antrag kann ein Immobilienunternehmen statt der vorgenannten einfachen Grundstückskürzung die sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG geltend machen, wenn es ausschließlich eigenen Grundbesitz oder gleichzeitig Kapitalvermögen verwaltet und nutzt. Die erweiterte Kürzung umfasst den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.
Neben der begünstigten Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes ist u.a. die Betreuung von Wohnungsbauten als sog. zulässige, jedoch nicht begünstigte Tätigkeit erlaubt. Erträge hieraus unterfallen der Gewerbesteuerpflicht, stehen aber der erweiterten Kürzung des Vermietungsertrags nicht entgegen.
Gegenstand des Urteils war die Frage, ob die (Fremd-)Flächenreinigung unter
- die Betreuung von Wohnungsbauten und / oder
- die ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes
subsumiert werden kann.
Fremdflächenreinigung ist keine Betreuung von Wohnungsbauten
Unter Betreuung eines Gebäudes versteht der BFH in dem neuen Urteil sowohl die Baubetreuung als auch die Bewirtschaftungsbetreuung eines bereits fertiggestellten Gebäudes. Beide Arten der Betreuung sind gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erlaubt.
Die Bewirtschaftungsbetreuung umfasst nach Ansicht des BFH die Verwaltung der Immobilie und die praktische Betreuung des Gesamtobjekts vor Ort. Bei der Bewirtschaftungsbetreuung handelt es sich überwiegend um eine Verwaltungstätigkeit, also um rechtsgeschäftliches oder administratives Handeln. Der BFH führt als übliche, erlaubte Tätigkeiten z.B. die Vermietung der Wohnungen, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Beauftragung Dritter (Handwerker, Reinigungskräfte etc.) an.
Im Urteilsfall entschied der BFH weiterhin, dass die Fremdflächenreinigung nicht unter die Betreuung von Wohnungsbauten falle. Hierfür sei eine über den Reinigungsauftrag hinausgehende Verantwortung für die Immobilie notwendig gewesen. Die bloße Reinigung von Gemeinschaftsflächen erfülle diese Voraussetzungen nicht und sei keine Bewirtschaftungsbetreuung. Die Klägerin habe sich nicht vor Ort um das Gesamtobjekt gekümmert und sei auch nicht die diesbezügliche Hauptansprechpartnerin gewesen. Die Einzelleistung der Reinigung konkreter Flächen sei nicht ausreichend.
Der BFH fordert für die Betreuung von Wohnungsbauten demnach ein Bündel aus zu erbringenden Verwaltungsdienstleistungen. Die reine Beauftragung mit einzelnen Leistungen reicht demnach nicht aus.
Fremdflächenreinigung ist nur im Ausnahmefall eine ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes
Im Streitfall ordnete der BFH die Fremdflächenreinigung auch nicht der vermögensverwaltenden Verwaltung des eigenen Grundbesitzes zu. Dies sei dann möglich, wenn die Verwaltung des eigenen Grundbesitzes aus einer Mieteinheit heraus erfolgt und unter dem diesbezüglichen Mietvertrag anteilige Gemeinschaftsflächen gereinigt werden müssen.
Die Entscheidung nimmt erfreulicherweise Bezug zur bisherigen Rechtsprechung zur Unschädlichkeit der Reinigung von Allgemeinflächen in einer eigenen Immobilie durch den Vermieter (BFH vom 14.07.2016 – IV R 34/13, BStBl. II 2017 S. 175 = DB 2016 S. 2697). Dies dürfte als stillschweigende Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung zu interpretieren sein.
Fazit – Vorsicht bei der Flächenreinigung
Wenngleich man sich zu Recht die Frage stellen kann, ob die Reinigung von Mieterflächen immer gleich die erweiterte Kürzung infrage stellen muss bzw. nach dem Gesamtbild der Verhältnisse damit nicht immer zwingend der Bereich der ausschließlichen vermögensverwaltenden Tätigkeit verlassen wird (vgl. hierzu auch das Shopping-Center-Urteil des BFH vom 14.07.2016 – IV R 34/13, a.a.O.), sollte weiterhin vorsorglich bei der Inanspruchnahme der erweiterten Gewerbesteuerkürzung von der Reinigung exklusiver Mietflächen, Fenster etc. (auch bei Beauftragung eines Drittdienstleisters) abgesehen werden. Eine Reinigung der Allgemeinflächen eines eigenen Objektes dürfte unschädlich sein.
Nach Ansicht des BFH ist es für die Beurteilung der Schädlichkeit etwaiger Nebentätigkeiten irrelevant, ob diese mit oder ohne Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt werden. An dieser Stelle muss penibel auf das Monitoring etwaiger Nebentätigkeiten der Immobiliengesellschaft geachtet werden, da die Anforderung an die Ausschließlichkeit der Verwaltung eigenen Grundbesitzes nach wie vor sehr hoch liegen. Es empfiehlt sich, sämtliche der reinen Vermietung „atypische“ Sachverhalte im Vorfeld einer intensiven steuerrechtlichen Prüfung zu unterziehen.
Der BFH etabliert begrüßenswerterweise neuerdings jedoch ein weites Verständnis des Begriffs der erlaubten Wohnungsbetreuung. Für eine solche erlaubte, aber nicht begünstigte Betreuung von Wohnungsbauten ist jedoch ein Bündel aus zu erbringenden Verwaltungsdienstleistungen notwendig. Die Beauftragung mit Einzeldienstleistungen genügt hierfür nicht.
