Die Nebenkostenabrechnung kann für Vermieter erhebliche Probleme bereiten, wenn in einem Gebäude Wohnfläche und Gewerbeflächen vermietet werden. Denn viele Nebenkosten, vor allem die Grundsteuer, sind für die gewerblich genutzten Flächen erheblich höher als für die Wohnfläche.
In einem vor dem Amtsgericht Köln entschiedenen Fall hatte sich der Vermieter nicht die Mühe gemacht, eine gesonderte Abrechnung für die Gewerbefläche und die Wohnfläche vorzunehmen. Vielmehr wurde der gesamte Betrag aus dem Grundsteuerbescheid auf die gesamte Fläche, bestehend aus Wohnungen und Gewerberaum, verteilt.
Wann liegt eine Mehrbelastung vor?
Diese Art der Umlage führt nicht zu einem akzeptablen Ergebnis, so die Richter im Urteil 213 C 116/14 vom 31.05.2015. Es hätte eine Kostentrennung für Gewerbe- und Wohneinheiten vorgenommen werden müssen. Zwar ist die gesonderte Berechnung der Betriebskosten gewerblicher Nutzung nur dann erforderlich, wenn bei der Abrechnung nach Quadratmetern eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnungsmieter zu befürchten ist. Es darf sich also nicht nur um Pfennigbeträge handeln. Eine Mehrbelastung innerhalb einzelner Kostenarten fällt dann ins Gewicht, wenn sie einen prozentualen Anteil von 5 bzw. 10 übersteigt. Liegt die Kostenersparnis darunter, ist ein Nachteil für den Mieter zumutbar, der Vermieter darf vereinfacht abrechnen.
Kostentrennung erforderlich
Eine solche Abwägung ist aber hier – so das Gericht – aus anderen Gründen nicht erforderlich. Die Möglichkeit einer vereinfachten Abrechnung kann für den Vermieter dann nicht in Betracht kommen, wenn es sich um schlichte Rechenvorgänge handelt. Dies ist hier der Fall. Der Vermieter soll nur privilegiert werden, wenn es tatsächlich erheblicher Aufwand ist, die Kosten getrennt festzustellen, zum Beispiel durch Einbau eines gesonderten Zählers. Hinzu kommt, dass der Vermieter einen Bescheid erhält, in dem die Aufteilung nach Wohnraum und Gewerbe bereits vorgenommen worden ist. Es ist also für ihn kein Mehraufwand, diese Kostentrennung beizubehalten und die Wohnungsmieter nach dem Flächenmaßstab nur mit den für sie relevanten Kosten zu belasten.
Grundsteuer muss separiert werden
Es ist in einem solchen Fall also unabhängig von der tatsächlichen Mehrbelastung der einzelnen Mieter dem Vermieter zuzumuten, die Kosten der Grundsteuer getrennt nach Gewerbe- und Wohnfläche vorzunehmen. Sofern er dies nicht tut, ist die Abrechnung angreifbar.
(Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV)/ Viola C. Didier)
