Eine Hiobsbotschaft für zahlreiche Immobilienbesitzer in Deutschland. Denn für die Grundsteuerreform, die ab 2025 in Kraft treten soll, wurden die Werte von Millionen Grundstücken und Immobilien in Deutschland neu berechnet. In der Folge drohen Eigenheimbesitzerinnen und -besitzern – und auch den Bewohnerinnen und Bewohnern in vermieteten Wohnungen – bei zugleich zu erwartenden steigenden Grundsteuerwerten im Zuge der Neubewertung infolge der Grundsteuerreform höhere Abgaben, wenn nicht gleichzeitig die Hebesätze sinken.
Allein im vergangenen Jahr stieg der durchschnittliche Hebesatz hierzulande in 13 % der Kommunen, der Anteil der Gemeinden mit einem gesunkenen Hebesatz im Vergleich zu 2021 beträgt dagegen gerade einmal ein Prozent. In NRW erhöhten sogar 26 % aller Gemeinden den Grundsteuer-B-Hebesatz. Im Saarland war es fast jede fünfte Kommune (19 %), dahinter folgen Rheinland-Pfalz (17 %) sowie Baden-Württemberg und Mecklenburg-Vorpommern (jeweils 16 %). Besonders deutlich wird der Anstieg der Hebesätze im 5-Jahres-Vergleich: Hier verzeichneten bundesweit fast vier von zehn Kommunen (38 %) einen gestiegenen Hebesatz. Umgekehrt sank er gerade einmal bei zwei Prozent der Gemeinden. Den höchsten Durchschnittshebesatz erheben Kommunen in Nordrhein-Westfalen – sowohl was den Wert angeht (565) als auch, wenn es um die Veränderung im Vergleich zum Vorjahr geht (plus 13 Prozentpunkte).
Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform fraglich
Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft EY (Ernst & Young) zur Entwicklung der Grundsteuer-B-Hebesätze aller deutschen Kommunen (ohne Stadtstaaten) in den Jahren 2005 bis 2022. „Die schlechte Finanzsituation vieler Kommunen erfordert häufig eine Anhebung der Hebesätze, was zu einer Mehrbelastung der Bürger führt“, erklärt Dr. Heinrich Fleischer, Partner Real Estate, Hospitality & Construction bei EY. „Die Kommunen ächzen – so wie die Bürgerinnen und Bürger auch – unter Kostensteigerungen, die sie weitergeben müssen. Auch wenn der politische Konsens besteht, dass es insgesamt nicht zu einer gravierenden Mehrbelastung kommen soll, bleibt für Immobilieneigentümer aktuell ein hohes Maß an Ungewissheit hinsichtlich der künftigen Grundsteuerbelastung. Angesichts der Kostensteigerungen, die die Kommunen zu stemmen haben, ist es wenig wahrscheinlich, dass die angestrebte Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform tatsächlich erreicht wird“, prognostiziert Fleischer.
Auswirkungen der Grundsteuerreform erst 2025 sichtbar
Haus- und Wohnungseigentümer hatten – je nach Bundesland – bis Anfang Mai dieses Jahres Zeit, Angaben zu ihrem Grundstück an das Finanzamt zu übermitteln. Erst ab dem 01.01.2025 gelten dann die neu ermittelten Beträge – bis zur Festsetzung der neuen Hebesätze und Neuberechnung dauert es also noch etwas.
Schon vorher kommen aber die Grundsteuerwertbescheide bei den Immobilienbesitzern an – und Vorsicht ist geboten, so Fleischer: „Millionen Bürger haben Monate damit verbracht, ihre Formulare für die neue Grundsteuer auszufüllen. Inzwischen sind zahlreiche Bescheide hierzu bei Immobilienbesitzern angekommen. Diese sollten die Bescheide gründlich kontrollieren und gegebenenfalls rechtzeitig Einspruch einlegen.“ Ansonsten drohe spätestens 2025 ein böses Erwachen, so Fleischer. Denn ein Einspruch gegen etwaig falsche Werte, beispielsweise bei der Grundstücksgröße, der Wohnungsgröße oder dem Baujahr der Immobilie, müssen umgehend erfolgen. Auch aufgrund der möglichen Verfassungswidrigkeit des neuen Bewertungsrechts entscheiden sich viele Grundstückseigentümer für einen Einspruch. „Passiert dies nicht innerhalb von einem Monat, haben Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer keine Möglichkeit mehr, Widerspruch gegen den neuen Grundsteuerbescheid einzulegen.“
Was die Situation für viele Immobilienbesitzer ebenfalls verkompliziert: Für die Berechnung der Grundsteuer wurde der Wert der Häuser und Wohnungen Stand 2022 festgesetzt. Das Problem: „In den vergangenen Monaten gab es in zahlreichen Regionen Deutschlands Preisrutsche bei den Immobilienpreisen, viele Wohnungen und Häuser sind einfach weniger wert – dadurch kann die neue Grundsteuer die Besitzer noch härter treffen. Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts der Immobilie ist nach den neuen Bewertungsvorschriften nicht vorgesehen, was zugleich ein Grund für die Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform ist“, so Fleischer.
