Die Bundesregierung will die missbräuchliche Praxis der Steuervermeidung durch „Share Deals“ beim Erwerb von Immobilien unterbinden. Die Praxis zeigt, dass es besonders im Bereich hochpreisiger Immobilientransaktionen immer wieder gelingt, durch gestalterische Maßnahmen die Grunderwerbsteuer zu vermeiden.
Wie die Regierung im vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (19/13437) erläutert, wird Grunderwerbsteuer immer dann fällig, wenn das Eigentum an einem Grundstück übergeht. Um Grunderwerbsteuer zu vermeiden, werde häufig ein Unternehmen gegründet, dessen einziger Vermögensgegenstand ein Grundstück sei. Wenn statt des Grundstücks tatsächlich Anteile an dieser Gesellschaft erworben würden, bleibe die Gesellschaft rechtlich Eigentümerin des Grundstücks. Ein Eigentumswechsel findet nicht statt.
Gestaltungsmodell Share Deals verursacht Steuermindereinnahmen
Nach der bisherigen Steuerregelung wird bei einem Erwerb von weniger als 95 % der Anteile einer solchen Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren keine Grunderwerbsteuer fällig. Es ist davon auszugehen, dass das Gestaltungsmodell Share Deals in der gegenwärtigen Rechtslage bei hochpreisigen Transaktionen zu durchaus nennenswerten Steuermindereinnahmen führt. Diese sind allerdings in der Höhe nicht genau bestimmbar, da die Länder über steuerfreie Transaktionen keine Aufzeichnung führen.
Das sieht die Neuregelung vor
Die Neuregelung sieht vor, dass die Beteiligungsschwelle, ab der ein Grundstückserwerb angenommen wird, auf 90 % abgesenkt wird. Außerdem soll die Frist verlängert werden, innerhalb derer die Anteilskäufe der neuen Eigentümer berücksichtigt werden. Sie soll statt fünf in Zukunft zehn Jahre betragen.
Länder fordern Ausnahmen für börsennotierte Kapitalgesellschaften
Der Bundesrat begrüßt in seiner Stellungnahme die vorgesehenen Regelungen gegen Gestaltungen in Form sogenannter Share Deals. Es sei nicht hinnehmbar, dass etwa der Erwerb eines Eigenheims mit Grunderwerbsteuer belastet werde, während die Übertragung von großen Gewerbeimmobilien oder umfangreichen Wohnungsbeständen nicht selten unter Umgehung der Grunderwerbsteuer gestaltet werden könne.
Allerdings fordern die Länder Ausnahmen für börsennotierte Kapitalgesellschaften von einigen Regelungen des Gesetzentwurfs. Die Ausgabe von Anteilen und deren Verbreitung über die Börse sei für Kapitalgesellschaften ein gängiges Mittel zur Kapitalbeschaffung, und es würden andere Gründe als die Einsparung von Grunderwerbsteuer im Vordergrund stehen. Der Handel mit Anteilen über eine Börse würde zu Wechseln der Anteilseigner und somit zu einer Besteuerung führen, obwohl regelmäßig keine missbräuchliche Gestaltung vorliege.
Umstrukturierungsmaßnahmen sollen steuerneutral erfolgen
Daher sei ebenso eine Ausnahmeregelung für solche Kapitalgesellschaften erforderlich wie eine Regelung, damit Umstrukturierungsmaßnahmen in Konzernen steuerneutral erfolgen könnten. Bei dem Gesetzentwurf der Bundesregierung würde bereits der einfachste denkbare Sachverhalt, ein Verkauf eines Grundstücks zwischen Tochterunternehmen, der Grunderwerbsteuer unterliegen, argumentiert der Bundesrat. Für Konzerne müsse daher eine zusätzliche Lösung gefunden werden.
(Dt. Bundestag, hib vom 26.09.2019 / Viola C. Didier, RES JURA Redaktionsbüro)
