Ein Gutachten genügt bei der Erbschaftsteuer nicht immer, um einen niedrigeren Grundstückswert durchzusetzen, zeigt ein Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf (Urteil vom 27.11.2025 – 11 K 2562/22 BG). Wurde eine Immobilie zeitnah zu einem deutlich höheren Preis verkauft, spricht das laut Gericht regelmäßig stärker für den gemeinen Wert als eine gutachterliche Schätzung.
Der Streit um zwei Nachlassimmobilien
Der Kläger war Erbe eines im Jahr 2020 verstorbenen Eigentümers. Zum Nachlass gehörten zwei gemischt genutzte Grundstücke in E. Ein Sachverständiger ermittelte hierfür Werte von 210.000 € und 305.000 €. Später verkaufte der Kläger beide Objekte für insgesamt 900.000 €. Das Finanzamt setzte für die Erbschaftsteuer Grundbesitzwerte von 290.834 € und 405.006 € fest und übernahm die niedrigeren Gutachtenwerte nicht.
Der Kläger meinte, der Verkaufspreis sei kein verlässlicher Maßstab. Die Käuferin habe die Immobilien ohne ausreichende Besichtigung und ohne genaue Kenntnis der Mängel erworben. Außerdem seien Sanierungsbedarf und wertmindernde Faktoren im Gutachten berücksichtigt worden, vom Finanzamt aber nicht. Aus seiner Sicht hätte deshalb nicht allein auf den Kaufpreis abgestellt werden dürfen.
Kein Erfolg vor Gericht
Das FG Düsseldorf folgte dem nicht. Der Kläger habe keinen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachgewiesen. Zwar könne ein Gutachten grundsätzlich geeignet sein. Im Streitfall sei der tatsächlich erzielte Kaufpreis aber das stärkere Indiz. Das Gericht betont, dass ein unter fremden Dritten erzielter Verkaufspreis regelmäßig der sicherste Anhaltspunkt für den Verkehrswert ist. Ein Gutachten bleibe demgegenüber stets eine Schätzung. Einen gesetzlichen Vorrang von Gutachten gebe es nicht.
Keine besonderen Umstände des Verkaufs
Auch die Einwände gegen den Kaufpreis überzeugten das Gericht nicht. Es sah keine ausreichenden Hinweise darauf, dass der Preis durch ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sei. Die Käuferin erklärte vielmehr, der gezahlte Preis habe aus ihrer Sicht dem Marktwert entsprochen; auch erwartete Investitionen seien in die Kalkulation eingeflossen. Dass sich der Immobilienmarkt zwischen Bewertungsstichtag und Verkauf positiv entwickelt hatte, änderte daran nichts. Selbst unter Berücksichtigung der Preissteigerungen ließ sich die erhebliche Differenz zu den Gutachtenwerten aus Sicht des Gerichts nicht erklären.
Bedeutung für die Praxis
Das Urteil zeigt, wie schwer der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist, wenn ein zeitnaher Verkauf vorliegt. Wer sich auf ein Gutachten beruft, muss dann nachvollziehbar darlegen, warum der tatsächlich erzielte Kaufpreis ausnahmsweise nicht den Verkehrswert widerspiegelt.
