Die so genannten Share Deals, mit denen Immobilieninvestoren bislang die Grunderwerbsteuer umgehen konnten, werden erschwert: Nach dem Bundestag hat am 7. Mai 2021 nun auch der Bundesrat einem entsprechenden Gesetz zugestimmt.
Im Fokus stehen missbräuchliche Steuergestaltungen insbesondere im Bereich hochpreisiger Immobilientransaktionen. Bei diesen werden bewusst nur bestimmte prozentuale Geschäftsanteile veräußert, um die Grundsteuer zu umgehen. Dies funktioniert wie folgt:
Share Deals als missbräuchliche Steuergestaltung?
Investoren kaufen nicht direkt ein Grundstück einschließlich Gebäude, sondern die Anteilsmehrheit eines Unternehmens. Diese muss kleiner als 95 % sein. Hierdurch entstehen den Ländern erhebliche Steuerausfälle. Diese hatten in der Vergangenheit immer wieder auf das Problem im geltenden Steuerrecht hingewiesen. Zudem führt gerade in Metropolen dieses Umgehen der Grunderwerbsteuer dazu, dass Wertsteigerungen eines Grundstücks auf dem Papier zu ständigem Eigentümerwechsel führen. Die dadurch künstlich steigenden Kaufpreise tragen in der Regel die jeweiligen Mieter. Dies betrifft sowohl den Wohnungsmarkt als auch das Gewerbe.
Anteilsgrenze künftig bei 90 %
Um solche Share Deals einzudämmen, senkt der Bundestag die bisherige 95-%-Grenze in den Ergänzungstatbeständen des Grundsteuergesetzes auf 90 % ab. Zudem führt er einen neuen Ergänzungstatbestand zur Erfassung von Anteilseignerwechseln von mindestens 90 % bei Kapitalgesellschaften ein. Zudem hat er die Haltefristen von fünf auf zehn Jahre verlängert. Die Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe findet auch im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen Anwendung. Die so genannte Vorbehaltsfrist verlängert sich auf 15 Jahre.
Die Kombination aus der Absenkung des Beteiligungsquorums und zahlreichen Einzelmaßnahmen setzt missbräuchlichen Gestaltungen zur Vermeidung einer Grunderwerbsteuerbelastung engere Grenzen und berücksichtigt zugleich die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, die in der 10-%-Grenze eine regelmäßig unbeachtliche Geringfügigkeitsgrenze sieht.
Inkrafttreten zum 1. Juli geplant
Damit das Gesetz wie geplant am 01.07.2021 in Kraft treten kann, muss es vom Bundespräsidenten unterzeichnet und anschließend im Bundesgesetzblatt verkündet werden.
(Bundesrat vom 07.05.2021 / Viola C. Didier, RES JURA Redaktionsbüro)
