BFH schränkt finanzgerichtliche Kontrolle von Gutachterausschüssen ein
In seinem Urteil vom 11.03.2026 (II R 6/23) hat der BFH entschieden, dass das FG als Tatsachengericht die von den Gutachterausschüssen nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG mitgeteilten Vergleichspreise dem Vergleichswertverfahren grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen darf, ohne dabei gegen seine Amtsaufklärungspflicht zu verstoßen. Eine gerichtliche Überprüfung der mitgeteilten Vergleichspreise ist nur dann veranlasst, wenn Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden oder offensichtlich sind.
Die beiden Kläger und Revisionskläger im zugrunde liegenden Sachverhalt sind Erben nach dem im Jahr 2017 verstorbenen Ehemann bzw. Vater. Zum Nachlass gehörte u.a. eine Eigentumswohnung, deren steuerlichen Grundbesitzwert die Kläger unter Anwendung des Sachwertverfahrens mit 78.493 € bezifferten. Das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert dagegen im Vergleichswertverfahren nach § 183 Abs. 1 BewG auf 170.000 € fest und legte dabei den Immobilien-Preis-Kalkulator der niedersächsischen Gutachterausschüsse zugrunde.
Im Einspruchsverfahren wandten sich die Kläger gegen die Verwendung des Immobilien-Preis-Kalkulators, da dieser nicht den Vorgaben des Vergleichswertverfahrens entspreche. Das Finanzamt erhielt daraufhin auf Anfrage insgesamt 20 vom Gutachterausschuss ermittelte Vergleichspreise zwischen 114.000 € und 254.000 € und setzte den sich hieraus für die Eigentumswohnung ergebenden Durchschnittswert von 186.000 € zum Nachteil der Erben fest.
Nachdem sich das FG Niedersachsen (Urteil vom 1.12.2022 –1 K 90/19) der Auffassung des Finanzamts angeschlossen hatte, rügten die Erben mit ihrer Revision, das FG lege einen falschen Prüfungsmaßstab zugrunde; die Feststellungen der Gutachterausschüsse unterlägen vielmehr voller richterlicher Kontrolle. Bei vollumfänglicher Prüfung seien die Vergleichspreise methodisch unzureichend ermittelt, weshalb nur das Sachwertverfahren mit einem Wert von 78.493 € in Betracht komme.
Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens
Der BFH wies die Revision zurück und bestätigte zunächst das anzuwendende Bewertungsverfahren: Nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist Wohnungseigentum grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Nur wenn kein Vergleichswert auf Basis von Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren vorliegt, ist das Sachwertverfahren statthaft (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG). Die Subsidiarität des Sachwertverfahrens ist eindeutig im Gesetz angelegt und lässt keinen Raum für ein Wahlrecht des Steuerpflichtigen hinsichtlich des anzuwendenden Bewertungsverfahrens. Die Argumentation der Kläger, die übermittelten Vergleichspreise seien methodisch unzureichend ermittelt, lief in der Sache auf eine unzulässige Umgehung des Vergleichswertverfahrens hinaus.
Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind nach § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen; vorrangige Grundlage sind die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG). Daneben bleibt dem Steuerpflichtigen der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 1 BewG unbenommen.
Vorrang und besondere Kompetenz der Gutachterausschüsse
Der gesetzlich angeordnete Vorrang der Wertermittlung durch den Gutachterausschuss (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG) beruht auf dessen besonderer Sach- und Fachkenntnis, der größeren Ortsnähe und seiner Kompetenz bei der wertungsabhängigen Wertfindung.
Die Gutachterausschüsse sind selbständige und unabhängige Gremien (§ 192 Abs. 1 BauGB) und neben der Ermittlung der Bodenrichtwerte mit der Erstellung von Verkehrswertgutachten, der Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung sowie der Ermittlung sonstiger zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken erforderlicher Daten beauftragt (§ 193 Abs. 1, 5 BauGB). Sie verfügen über gesetzliche Auskunftsbefugnisse (§ 197 Abs. 1 BauGB), Gerichte und Behörden haben ihnen Rechts- und Amtshilfe zu leisten (§ 197 Abs. 2 BauGB). Dass auch ein Vertreter der Finanzverwaltung dem Gutachterausschuss angehört, ändert an dessen Unabhängigkeit nichts.
Eingeschränkte richterliche Kontrolle und Abgrenzung zur verwaltungsgerichtlichen Praxis
Im Kern seines Urteils stellt der BFH klar, dass das FG als Tatsachengericht die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise wie auch die dort ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen kann, ohne dabei gegen seine Verpflichtung zur Amtsermittlung aus § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO zu verstoßen.
Anlass für eine gerichtliche Überprüfung besteht nur bei substantiiert geltend gemachten oder im jeweiligen Einzelfall konkret vorliegenden Anhaltspunkten für etwaige Verstöße. Der Prüfungsumfang beschränkt sich darauf, ob die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen und die Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung zutreffend angewendet wurden, die gewählte Bewertungsmethodik mit den gesetzlichen Vorgaben übereinstimmt und die Verfahrensregeln eingehalten wurden, sprich Tatsachen im Wesentlichen vollständig und zutreffend erfasst und keine sachfremden Erwägungen angestellt wurden.
Die Erben hatten sich zudem auf die verwaltungsgerichtliche Praxis berufen, nach der Feststellungen der Gutachterausschüsse einer vollständigen richterlichen Kontrolle zugänglich sind. Der BFH erteilt dieser Argumentation eine klare Absage: Die Spruchpraxis der Verwaltungsgerichte ist auf das steuerliche Bewertungsverfahren nicht zu übertragen. Zwar verweist das Bewertungsrecht in § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG auf die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichspreise. Diese Verweise führen jedoch nicht dazu, dass sämtliche Grundsätze des BauGB in gleicher Weise auch für das BewG gelten. Die typisierenden steuerlichen Wertfeststellungsverfahren folgen vielmehr eigenen Maßstäben.
Sachgerechte Vergleichspreisauswahl, Nachweislast und das „Kostenargument“
Bereits das FG ging davon aus, dass der Gutachterausschuss von der zu bewertenden Eigentumswohnung und damit vom richtigen Sachverhalt ausgegangen ist. Er hat aus einer großen Stichprobe 20 durchschnittliche Vergleichspreise gebildet, die mit der Eigentumswohnung in den wertbeeinflussenden Faktoren – insbesondere Baujahr, Wohnfläche, Lage, Kaufzeit, Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil – hinreichend übereinstimmten. Die aus der Kaufpreissammlung abgeleiteten Werte sind im Anschluss nachvollziehbar nach einem mathematisch-statistischen Verfahren an die zu bewertende Eigentumswohnung angepasst worden.
Der Einwand der Kläger, statt des Durchschnittswerts aus den so ermittelten Vergleichspreisen den geringsten Einzelwert zugrunde zu legen, wird vom BFH entschieden zurückgewiesen. Die Vergleichspreise sind Einzelwerte und keine Preisspannen, weshalb niedrigere und höhere Einzelwerte hinsichtlich ihrer Aussagekraft nicht unterschiedlich gewichtet werden können. Ein einseitiges Abstellen auf den geringsten Einzelwert sei nicht sachgerecht.
Soweit die Erben geltend gemacht haben, der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 Abs. 1 BewG stünde wegen der mit einem Gutachten verbundenen Kosten in einem unangemessenen Verhältnis zu der eintretenden Steuerersparnis, sind sie einen substantiierten Vortrag oder Nachweis schuldig geblieben. Der BFH verweist insoweit auf seine gefestigte Rechtsprechung, nach der es zulässig ist, die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert dem Steuerpflichtigen aufzuerlegen. Bezeichnend ist in diesem Zusammenhang, dass die Kläger keine (geschätzten) Kosten für die Einholung eines Wertgutachtens vorbringen, um ihre Argumentation zu stützen, noch behaupten, dass der gemeine Wert der Eigentumswohnung tatsächlich niedriger wäre als der vom Finanzamt im Rahmen des Vergleichswertverfahrens festgesetzte Wert.
Einordnung und praktische Konsequenzen
Das Urteil des II. Senats steht im Einklang mit der jüngeren Rechtsprechung zur Grundstücksbewertung für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke und festigt die Stellung der Gutachterausschüsse als vorrangige Bewertungsinstanz. Bemerkenswert ist u.a. die klare Abgrenzung von der verwaltungsgerichtlichen Dogmatik: Das BauGB kennt in § 193 Abs. 3 eine ausdrückliche Regelung, nach der Gutachten der Gutachterausschüsse grundsätzlich keine Bindungswirkung entfalten. Eine solche Regelung ist § 183 BewG fremd – und eben hieraus leitet sich die eingeschränkte Überprüfbarkeit der Gutachterausschüsse im Steuerrecht ab. Verfassungsrechtliche Bedenken räumt der BFH aus: Das typisierte Feststellungsverfahren und die Nachweismöglichkeit nach § 198 BewG wahren den erforderlichen Rechtsschutz.
Für die Beratungspraxis folgt hieraus ein klarer Handlungsbogen: Im Rahmen einer steuerlichen Grundstücksbewertung sind die in Frage kommenden Bewertungsverfahren strikt in ihrer gesetzlichen Reihenfolge anzuwenden. Es besteht kein beliebiges Wahlrecht des Steuerpflichtigen, sich auf ein für ihn günstigeres Bewertungsverfahren zu berufen. Führt das vorrangig anzuwendende Bewertungsverfahren (vorliegend das Vergleichswertverfahren) zu einem aus Sicht des Steuerpflichtigen unzutreffenden Ergebnis, steht es dem Steuerpflichtigen offen, entweder durch substantiierte Darlegung konkrete Fehler bei der Ermittlung dieses Ergebnisses vorzubringen oder unabhängig hiervon den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 1 BewG durch ein eigenes Gutachten anzutreten. Eine allgemeine Unzufriedenheit mit dem Bewertungsergebnis oder eine pauschal vorgetragene Methoden- oder Systemkritik reichen nicht aus, um insbesondere die Finanzgerichte zu einer weitergehenden Sachverhaltsaufklärung und einer Abweichung von den Vorgaben des Gutachterausschusses zu verpflichten.
Auch wenn einzelne Aspekte oder die Anwendung eines Bewertungsverfahrens im Ganzen erfolgreich angegriffen werden können, sollte dies stets durch eine sorgfältige vorhergehende Prüfung und eigene Wertindikation auf Basis der in Frage kommenden steuerrechtlichen Bewertungsverfahren abgesichert werden. Ansonsten ist wie im vorliegenden Fall des BFH auch eine Erhöhung des für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuer anzusetzenden gemeinen Werts zulasten des Steuerpflichtigen denkbar. Voreiliges Vorgehen ohne vorherige Wertindikation birgt insoweit erhebliche Risiken.
Im steuerlichen Vergleichswertverfahren sind die Gutachterausschüsse keine bloßen Zuarbeiter, deren Ergebnisse nach Belieben in Frage gestellt werden können. Wer diese erfolgreich anfechten möchte, muss konkrete Fehler darlegen oder den Aufwand für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts in Kauf nehmen – pauschale Einwände reichen hierfür nicht aus.
