Umfangreiche Bau- und Erweiterungsmaßnahmen, die der Steuerpflichtige bei bevorstehender Veräußerung an einer langjährig privat vermieteten Immobilie vornimmt, können dazu führen, dass das Grundstück einem gewerblichen Betriebsvermögen zuzuordnen ist und ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt klargestellt.
Der verstorbene Rechtsvorgänger der Kläger vermietete seit den 1980er Jahren ein bebautes Grundstück an eine GmbH. Diese betrieb dort ein Senioren- und Pflegeheim. Im Jahr 1999 beantragte er die Genehmigung für die Errichtung eines Erweiterungsbaus, der im Jahr 2004 fertiggestellt wurde. Bereits vorher hatte er eine gewerbliche KG gegründet. Mitte des Jahres 2005 brachte er die Immobilie gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten und Übernahme der mit dem Grundstück zusammenhängenden Verbindlichkeiten in die KG ein. Diese setzte das Mietverhältnis mit der GmbH fort.
Finanzamt prüft Grundstücksaktivitäten
Das Finanzamt ging davon aus, der Rechtsvorgänger habe das Grundstück nicht aus seinem Privat-, sondern aus einem Betriebsvermögen eingebracht, und besteuerte daher den hieraus entstandenen Gewinn. Er habe aufgrund anderweitiger Grundstücksaktivitäten einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben, zu dem auch das in die KG eingebrachte Grundstück gehört habe. Das Finanzgericht (FG) bestätigte diese Beurteilung.
Gewerblicher Grundstückshandel bei privaten Immobilien
Der BFH hob die Entscheidung auf und verwies die Sache an die Vorinstanz zurück (Urteil vom 15.01.2020 – X R 18, 19/18). Es fehlten ausreichende Feststellungen, ob das eingebrachte Grundstück in Anbetracht dessen langjähriger Nutzung im Rahmen privater Vermögensverwaltung überhaupt taugliches Objekt eines gewerblichen Grundstückshandels gewesen sein konnte.
In Fortentwicklung der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel könne dies für privat vermietete Immobilien jedenfalls dann der Fall sein, wenn der Steuerpflichtige im Hinblick auf eine Veräußerung Baumaßnahmen ergreife, die derart umfassend seien, dass hierdurch das bereits bestehende Gebäude nicht nur erweitert oder über seinen bisherigen Zustand hinausgehend wesentlich verbessert, sondern ein neues Wirtschaftsgut „Gebäude“ hergestellt werde. Dementsprechend hat das FG in einem zweiten Rechtsgang zu prüfen, ob durch die umfangreichen Baumaßnahmen entweder ein neues selbstständiges Gebäude („Erweiterungsbau“) oder sogar ein einheitliches neues Gebäude geschaffen wurde. Wäre beides nicht feststellbar, hätte der Rechtsvorgänger das Grundstück aus seinem Privatvermögen – und damit nicht einkommensteuerbar – in die KG eingebracht.
Sollte das FG im zweiten Rechtsgang zu dem Ergebnis kommen, dass der Rechtsvorgänger das Grundstück aus dem Betriebsvermögen in das Gesellschaftsvermögen der KG eingebracht hätte, handelte es sich – so der abschließende Hinweis des BFH – nicht etwa um einen teil-, sondern vielmehr um einen vollentgeltlichen Vorgang. Denn als Gegenleistung für die Einbringung übernahm die KG neben der Gewährung von 100 % der Gesellschaftsrechte sämtliche im Zusammenhang mit der Immobilie stehenden Verbindlichkeiten. Die Zusammenfassung dieser beiden Entgeltkomponenten entsprach dem Grundstücksverkehrswert.
(BFH, PM vom 16.07.2020 / Viola C. Didier, RES JURA Redaktionsbüro)
