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12.05.2022

Grünes Steuerrecht: Klimaschonende Impulse für den Wohnungssektor

Man stelle sich vor, ein privater Investor möchte eine Immobilie klimagerecht gestalten und nachhaltig bewirtschaften. Das Problem: Das Steuerrecht kennt keine Regelungen zugunsten des Investors – und bremst damit das Vorhaben. Doch eine Abkehr von der nachhaltigen Bewirtschaftung ist keine Wunschlösung. Der Gesetzgeber könnte daher mit konkreten Maßnahmen das Steuerrecht derart anpassen, dass der private Wohnungssektor klimaschonende Impulse erhält, meinen Helmut Rundshagen und Sven Heimann von EY.

Grünes Steuerrecht: Klimaschonende Impulse für den Wohnungssektor

Helmut Rundshagen + Sven Heimann

DB: Inwiefern bremst das derzeitige Steuerrecht die Investitionen in klimafreundliche Immobilien eher aus, als dass es sie fördert?

Rundshagen: Das Steuerrecht sieht im Regelfall und richtigerweise Klimaschutzinvestitionen in Immobilien als werterhöhend an. Diese Zusatzwerte werden sowohl im Ertragsteuerrecht als auch bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer berücksichtigt, allerdings zu Lasten der Steuerpflichtigen.

Heimann: Genau – und darüber hinaus kann die Kombination von Klimaschutzinvestitionen mit regulären Erhaltungsaufwendungen einen steuergünstigen Sofortabzug der Erhaltungsaufwendungen verhindern.

Rundshagen: Steuersystematisch ist das ja auch alles schlüssig. Es steht allerdings im klaren Widerspruch zu den Klimazielen der Bundesregierung, die nur erreichbar sind, wenn Fortschritte im Gebäudesektor erzielt werden.

DB: Gibt es denn aktuell gar keine steuerlichen Gestaltungen, die nachhaltige Maßnahmen begünstigen? Ist das in anderen Ländern anders?

Rundshagen: Doch, allerdings sind diese eher kleinteilig, wie etwa die Regelung in § 35c EstG für selbst bewohnte Immobilien oder etwa die Behandlung von Ladestationen im Rahmen der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrages nach § 9 Nr. 1 Satz 3-5 GewStG. Diese Normen sind richtig, bringen jedoch nicht den notwendigen Schwung für die Klimamodernisierung des breiten Immobilienbestands in Deutschland. Außerhalb dieser Regelungsbereiche benachteiligt das Steuerrecht – unbeabsichtigt – Klimaschutzinvestition in Bestandsbauten sowohl bei vermieteten Wohnungen als auch Gewerbe- und Bürogebäuden durch die erwähnte Werterhöhung.

DB: Ist das in anderen Ländern anders?

Heimann: Dem ‚Problem‘ setzen andere Länder bereits jetzt stärkere Steuervorteile oder Gestaltungsspielräume entgegen, beispielsweise die Niederlande mit einer flexiblen Abschreibung von Umweltinvestitionen oder Italien mit einem „Superbonus“ von bis zu 110 % der Investitionssumme.

DB: Können Sie von einem konkreten Fall aus Ihrer Praxis berichten, in dem das Steuerrecht eine Bremse war?

Rundshagen: Ja gerne! Ein Ehepaar hatte ein Zinshaus mit sechs Wohnungen zu einem Preis von 2,5 Mio. Euro gekauft. Davon entfallen 2 Mio. Euro auf das Gebäude. Das Haus bedurfte in den ersten beiden Jahren nach Erwerb einiger Renovierungsmaßnahmen, insbesondere die Erneuerung aller Bäder, der Fußbodenbeläge, der Kellersanierung und umfassenden Malerarbeiten. Die Kosten hierfür belaufen sich auf 250.000 Euro netto. Dies schließt jedoch nicht den Austausch von Fenstern, Heizkörpern, der Heizungsanlage sowie einer Isolierung des Daches sowie des Kellers oder der Außenwände ein. In einem Energiegutachten wurden diese Aufwendungen mit weiteren 200.000 Euro netto beziffert. Ohne Klimaschutzmaßnahmen wären die Aufwendungen von 250.000 Euro zzgl. USt, also insgesamt rund 300.000 Euro in den ersten beiden Jahren nach Erwerb bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort abzugsfähig. Bei zusätzlicher Investition in Klimaschutz würde jedoch durch Zusammenrechnung aller Maßnahmen die 15 %-Schwelle überschritten. Damit wären alle Aufwendungen zu aktivieren und für die nächsten 50 Jahre nur in Höhe von 2 % abschreibbar, also 10.710 Euro p.a.

Heimann: Zudem dürften die Klimaschutzmaßnahmen sich bei der Bewertung für Schenkungs- und Erbschaftsteuerzwecke werterhöhend auswirken. Bei einer Schenkung an Kinder bei unterstelltem Steuersatz von 15 % immerhin eine Mehrbelastung von rund 35.000 Euro.

DB: Das klingt in der Tat unattraktiv. Welche Anpassungen und Maßnahmen im Gesetzestext schlagen Sie vor?

Rundshagen: Folgende Änderungen des Ertragsteuerrechts wären zur Ausrichtung des Steuerrechts auf die Klimaziele der Bundesregierung erforderlich:

Zum einen sollte § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG so angepasst werden, dass qualifizierte Klimaschutzinvestition nicht in die 15 % Schwelle eingerechnet werden, so dass die Klimaschutzinvestition selbst den allgemeinen steuerlichen Regeln unterliegt, jedoch nicht dazu führt, dass andere Renovierungsmaßnahmen indirekt vom Sofortabzug ausgeschlossen werden. Zudem sollte klargestellt werden, dass selbst bei einer aktivierungspflichtigen Verbesserung der Immobilie Klimaschutzmaßnahmen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG als Sofortaufwand behandelt werden können, verbunden mit einer Klarstellung, dass diese Aufwendungen nicht zur Liebhaberei bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG oder gewerblichen Einkünften gemäß §§ 5, 15 EStG führen. Für eine wirksame Anpassung des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechtes dürfte eine Änderung von § 13d ErbStG schon ausreichend sein.

Diese sollte folgende Regelungen beinhalten: Erstens die Erhöhung des Abschlags gestaffelt für energetisch qualifizierte Gebäude auf z.B. 60 % maximal und zweitens die Ausweitung des Abschlags auf Büro- und Gewerbebauten, wenn diese bestimmte energetische Mindeststandards tatsächlich erzielen.

Heimann: Für beide Änderungen erscheint uns ein Verweis auf einzelne Regelungsbereiche in § 35c EStG möglich, so dass in Hinblick auf die Klimaschutzziele im Steuerrecht eine gewisse Konsistenz erreicht würde.

DB: Inwiefern würde ein Abschlag bei der Schenkungs- und Erbschaftsteuer denn grüne Investitionen fördern?

Rundshagen: Viele wohlhabende Familien haben in den vergangenen Jahrzehnten umfangreich in vermietete Immobilien investiert, um das Vermögen für nachfolgende Generationen zu sichern. Die Bereitschaft in Klimaschutz zu investieren ist sehr hoch. Wenn jedoch diese Investments dazu führen, dass die Schenkungsteuer mit dem Wert der Immobilie ansteigt, dann ist das ein Bremsklotz. Bisher wird nur für Wohnungen in § 13d ErbStG ein Abschlag von 10 % gewährt. Hier würde eine deutliche Anhebung für die Übertragung qualifiziert sanierter und definierte Standards erreichender Immobilien, verbunden mit einer Ausweitung auf klimafreundliche vermietete Gewerbeimmobilien schnell eine Investitionswelle auslösen. Denn die Vermögensinhaber würden Geld, dessen Übertragung in der Familie selbst voll steuerpflichtig ist, in ein mit Abschlägen begünstigtes Immobilienvermögen „umwandeln“ können und so den nachhaltigen Vermögenserhalt signifikant verbessern.

DB: Ich greife jetzt nochmals das Stichwort Liebhaberei auf. Klar, Umweltschutz ist in der Regel keine Liebhaberei, aber manchmal gibt es skurrile Fälle. Wie lässt sich das dann abgrenzen?

Rundshagen: Das ist ein berechtigtes Anliegen. Aber dies sollte recht einfach mit einer hypothetischen Alternativbetrachtung erreicht werden können: Wenn die Einkünfte aus der Immobilie bei Neutralisierung der Ertragsteuereffekte aus der Klimaschutzinvestition in einer Projektionsrechnung sich nicht als Liebhaberei darstellen, dann führt die Klimaschutzinvestition selbst dann nicht zur Liebhaberei, wenn ein Totalgewinn in der vorgesehenen Zeit nicht erzielt werden kann. Daher halten wir eine Klarstellung, wie vorgeschlagen, in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG für erforderlich.

DB: Vielen Dank für das Interview!


 Das Interview führte Viola C. Didier, RES JURA Redaktionsbüro

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