Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken – Gesetzliche Neuregelung durch das Jahressteuergesetz 2026 (§ 6f EStG-E)

I. Rechtsprechung des BFH

Der BFH hat die Grundsätze zur vertraglichen Kaufpreisaufteilung über Jahrzehnte ausgeformt. Im Folgenden ein Überblick über die wesentlichen Leitentscheidungen:

Hervorzuheben ist vor allem die Grundsatzentscheidung des BFH vom 16.09.2015 (IX R 12/14): Danach ist eine im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Eine Bindung entfällt nur, wenn Anhaltspunkte für ein Scheingeschäft oder einen Gestaltungsmissbrauch i.S.d. § 42 AO bestehen. Darüber hinaus ist eine Korrektur der vertraglichen Aufteilung nur dann geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Die Kriterien der „wirtschaftlichen Nichthaltbarkeit“ und der „grundsätzlichen Verfehlung der realen Wertverhältnisse“ gehen auf ältere BFH-Rechtsprechung zurück (z.B. BFH vom 16.06.1971 – IV R 84/70).

Eine Konkretisierung erfolgte sodann mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19, DB 2020 S. 2610) – einschließlich einer deutlichen Absage an die damals vorliegende BMF-Arbeitshilfe: Im dortigen Fall unterschritt der vereinbarte Kaufpreisanteil für Grund und Boden den Bodenrichtwert um rund 75%. Der BFH bezeichnete diese Abweichung als „mehr als nur geringfügig“, ohne selbst festzulegen, welcher Grad der Abweichung noch als unerheblich gilt. Zugleich beanstandete er die Nutzung der BMF-Excel-Arbeitshilfe durch das Finanzamt und das erstinstanzliche Finanzgericht. Die Arbeitshilfe habe keine Bindungswirkung, da es sich weder um eine Rechtsnorm noch um eine bindende Verwaltungsanweisung, sondern lediglich um Parteivortrag des Finanzamts handele.

Im Ergebnis überlässt der BFH die inhaltliche Ausformung seiner Kriterien weitgehend den Finanzgerichten als Tatsacheninstanz. Feste Abweichungsquoten, ab wann eine Aufteilung „wirtschaftlich nicht mehr haltbar“ ist, hat er bisher nicht aufgestellt. Die Praxis wird damit allein gelassen.

II. Geplante Neuregelung: § 6f EStG-E im JStG 2026

Mit der Neuregelung in § 6f EStG-E wird die Vorgehensweise zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück nach dem Verhältnis der Verkehrswerte gesetzlich festgeschrieben. Der Entwurf orientiert sich erkennbar an der Systematik der bisherigen BFH-Rechtsprechung und den anerkannten Grundsätzen der Verkehrswertermittlung:

Vorrang der vertraglichen Aufteilung (§ 6f Abs. 1 EStG-E): Eine im Kaufvertrag getroffene Aufteilung des Gesamtkaufpreises ist grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Die Bindung entfällt bei Anhaltspunkten für ein Scheingeschäft oder einen Gestaltungsmissbrauch i.S.d. § 42 AO sowie dann, wenn die Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Der Gesetzgeber übernimmt damit die vom BFH entwickelte Formel nahezu wörtlich, ohne jedoch allerdings Anhaltspunkte für deren Konkretisierung zu liefern.

Aufteilung nach Verkehrswerten (§ 6f Abs. 2 EStG-E): Fehlt eine vertragliche Aufteilung oder kann sie nicht zugrunde gelegt werden, erfolgt die Aufteilung – entsprechend der höchstrichterlichen Rechtsprechung – nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf Grund und Boden einerseits sowie des Gebäudes andererseits. Für die Wertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) heranzuziehen. Nach deren Bestimmungen kann der Verkehrswert mithilfe des Vergleichswert-, des Ertragswert- oder des Sachwertverfahrens ermittelt werden, wobei diese Verfahren nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls begründet zu wählen sind und einander gleichwertig gegenüberstehen.

Gesetzliche Verankerung der BMF-Arbeitshilfe (§ 6f Abs. 3 EStG-E): Zur Vereinfachung des Besteuerungsverfahrens wird nun gesetzlich festgeschrieben, dass das BMF eine Arbeitshilfe zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung bereitstellt, deren Ergebnis der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann. Der Gesetzgeber verleiht der Arbeitshilfe damit – entgegen der klaren Absage des BFH in IX R 26/19 – eine gewisse Bindungswirkung, wenngleich nur als „Kann“-Regelung. Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet nur nach Maßgabe der Vorgaben in Abs. 2 widerlegt werden kann. Der Nachweis einer abweichenden Kaufpreisaufteilung ist ausschließlich durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Person zu erbringen, wobei eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung zwingend vorgeschrieben wird.

Die Neuregelung soll gemäß dem am 12.08.2026 beschlossenen Regierungsentwurf des JStG 2026 erstmals auf bebaute Grundstücke anzuwenden sein, die aufgrund eines nach dem Tag der Verkündung des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags oder eines gleichgestellten Rechtsakts angeschafft werden.

III. Bewertung und Ausblick

Eine gesetzliche Regelung der Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich zu begrüßen, wenngleich nicht zwingend erforderlich. Man hat den Eindruck, dass der Gesetzgeber nunmehr über das JStG 2026 das inhaltlich mehr oder weniger identische und gescheiterte Vorhaben aus dem Jahr 2025 (geplante Änderung im Zuge der 7. Mantelverordnung) nachholt.

Zu begrüßen ist, dass die vertragliche Aufteilung weiterhin einen klaren Vorrang genießt. Allerdings wird die jetzt gesetzlich normierte Ausnahmeklausel – „sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint“ – kaum zur Rechtssicherheit beitragen. Im Gegenteil, sie wird zusätzliche Streitpunkte begründen, sowohl zur Frage der Konkretisierung dieses Tatbestandes als auch zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast.

Die gesetzliche Stärkung der BMF-Arbeitshilfe stellt nicht zwingend einen Fortschritt dar. Der BFH hat sie als nicht bindendes Verfahren zur Ersetzung einer fehlerhaften vertraglichen Aufteilung angesehen. Der eng gefasste Gutachterkreis sowie die zwingende persönliche Vor-Ort-Besichtigung werden den Gegennachweis faktisch erschweren. Wenngleich der Wunsch nach Vermeidung von „Internetgutachten“ aus Sicht der Finanzverwaltung nachvollziehbar ist, muss bedacht werden, dass es sich um ein Massenverfahren handelt. Jedenfalls Wertgutachten finanzierender Banken zur Ermittlung des Beleihungswertes sollten als zusätzlicher Nachweis zugelassen werden.

Im Ergebnis übernimmt der Regierungsentwurf die vom BFH entwickelte Prüfungsformel nahezu wörtlich, ohne die in der Praxis entscheidenden Abgrenzungsfragen zu beantworten. Ob die gesetzliche Verankerung der BMF-Arbeitshilfe der vom BFH geforderten Methodenvielfalt gerecht wird oder faktisch zu einer verstärkten Bindungswirkung in der Veranlagungspraxis führt, bleibt abzuwarten. Für die Praxis empfiehlt es sich, bei Immobilientransaktionen eine vertragliche Kaufpreisaufteilung vorzunehmen und diese sorgfältig mit Blick auf die objektiv erzielbaren Verkehrswerte zu dokumentieren. Der Steuerpflichtige hat im Ausgangspunkt weiterhin die Wahl zwischen vertraglicher Aufteilung (§ 6f Abs. 1 EStG-E), Sachverständigen-Gutachten gemäß ImmoWertV (§ 6f Abs. 2 EStG-E) und BMF-Arbeitshilfe (§ 6f Abs. 3 EStG-E). Bestehen Zweifel an der Angemessenheit der vertraglichen Kaufpreisaufteilung, sollten die weiteren verfügbaren Methoden vorsorglich parallel vorbereitet und dokumentiert werden.