Hintergrund
Im betroffenen Fall ist eine GmbH Eigentümerin einer in Deutschland belegenen Immobilie. Ihr Alleingesellschafter ist zugleich alleiniger Kommanditist einer GmbH & Co. KG. Nun soll die Beteiligung an der grundbesitzenden GmbH (z.B. im Wege einer Einbringung oder eines Anteilsverkaufs) auf die KG übertragen werden. Im Ergebnis wird die Beteiligungskette „verlängert“: Zwischen den bisherigen Alleingesellschafter und „seine“ Immobilien-GmbH tritt nunmehr eine GmbH & Co. KG. Die wirtschaftliche Zuordnung ändert sich im Ergebnis nicht. Der unmittelbare Anteilseigner der GmbH wird zu 100% ausgetauscht – zivilrechtlich ändert sich also „alles“. Dass solche Kettenverlängerungen derzeit grunderwerbsteuerlich umstritten sind, zeigt ein aktuell beim BFH anhängiges Revisionsverfahren (II R 16/24: zur wirtschaftlichen Betrachtungsweise im Rahmen des § 1 Abs. 2b GrEStG).
Aktuelle Gesetzeslage
Vorbehaltlich der ausstehenden BFH-Entscheidung ist nach derzeitiger Verwaltungsauffassung jedenfalls in einer solchen Konstellation vorrangig § 1 Abs. 2b GrEStG einschlägig. Diese Vorschrift erfasst Veränderungen im Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft und fingiert einen Grundstücksübergang von der „alten“ auf eine „neue“ Kapitalgesellschaft, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90% der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Die Regelung wurde erst mit der Grunderwerbsteuer-Reform im Jahr 2021 eingeführt und hat die Share-Deal-Besteuerung bei Kapitalgesellschaften grundlegend verschärft (und der solchen bei Personengesellschaften angeglichen)
Im Beispielsfall scheidet die natürliche Person als unmittelbarer Gesellschafter der GmbH aus, die GmbH & Co. KG tritt als neue Alleingesellschafterin ein. Die Steuervergünstigung des § 5 GrEStG hilft in diesem Stadium nach den Ländererlassen vom 05.03.2024 (BStBl. I 2024 S. 410) nicht weiter. Der Grund liegt in der gesetzlichen Fiktion: Besteuert wird nicht die Einbringung der GmbH-Anteile (und damit bei fingierter Betrachtung der Immobilie) in eine Personengesellschaft, sondern ein fingierter Grundstücksübergang von einer Kapitalgesellschaft auf eine andere Kapitalgesellschaft. Für Übertragungen zwischen Kapitalgesellschaften ist § 5 GrEStG aber nicht anwendbar. Die auf mittelbarer Ebene fortbestehende personelle Identität bleibt für die unmittelbare Tatbestandsprüfung nach aktueller Verwaltungsauffassung ohne Bedeutung (keine wirtschaftliche Betrachtungsweise bei unmittelbaren Anteilseignerwechseln.
Was sich mit dem neuen Gesetz ändert
Mit dem Neunten Gesetzes zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes (BT-Drucks. 21/5529) hat der Gesetzgeber ein Problem angefasst, das eigentlich aus Signing-/Closing-Fällen bekannt ist: Ein und derselbe Lebenssachverhalt konnte bislang doppelt Grunderwerbsteuer auslösen (wenngleich § 16 Abs. 4a GrEStG auf Verfahrensebene eine Vermeidung der Doppelbesteuerung bei ordnungsgemäßer Anzeige von sowohl Signing als auch Closing ermöglichte). Der Gesetzentwurf kehrt nunmehr den bisherigen Besteuerungsvorrang um. Künftig sollen § 1 Abs. 3 und 3a GrEStG vorrangig sein; § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG treten tatbestandlich zurück (siehe dazu Hötzel, DB Steuerboard vom 16.01.2026, DB1483295). Genau diese Umkehr ist explizit Teil des Gesetzespakets, dem der Bundesrat am 12.06.2026 zugestimmt hat.
Für den Beispielsfall bedeutet das: Der Vorgang wäre künftig nicht mehr primär nach § 1 Abs. 2b GrEStG zu beurteilen, sondern nach § 1 Abs. 3 GrEStG (Übertragung bereits vereinigter Anteile). Auf diesen Tatbestand ist § 5 GrEStG nach der geltenden Systematik und Ansicht der Finanzverwaltung anwendbar. Wenn also die GmbH-Anteile in eine personenidentische KG eingebracht werden und die persönlichen sowie quotalen Voraussetzungen erfüllt sind, spricht viel dafür, dass die Grunderwerbsteuer zwar dem Grunde nach ausgelöst, wegen § 5 GrEStG aber nicht erhoben wird (sofern alle anderen Voraussetzungen der Norm erfüllt werden, z.B. Nachbehaltensfristen). Der gleiche Vorgang, der bisher nach Verwaltungsauffassung steuerpflichtig sein soll, sollte ab Verkündung des neuen Gesetzes somit wirtschaftlich steuerneutral laufen. Das richtige Timing ist an dieser Stelle entscheidend.
Auslegung der zukünftigen Subsidiaritätsklausel des § 1 Abs. 3b GrEStG n.F.
Im Hinblick auf diesen Beispielsfall dürfte zukünftig wenig Musik in der Auslegung der Subsidiaritätsklausel spielen: Fernliegend wäre das Argument, dass § 1 Abs. 2b GrEStG doch wieder eingreifen könnte, wenn der vorrangige Tatbestand des § 1 Abs. 3 GrEStG zwar erfüllt, die Steuer aber auf zweiter Stufe nach § 5 GrEStG (anteilig) nicht erhoben wird. Unseres Erachtens spricht die Systematik der Neuregelung gegen ein solches „Wiederaufleben“. Ist § 1 Abs. 3 GrEStG erfüllt, tritt § 1 Abs. 2b GrEStG tatbestandlich auf Basis des zukünftigen § 1 Abs. 3b GrEStG zurück. Ob auf der Rechtsfolgenseite anschließend eine Nichterhebung der Steuer stattfindet, ändert nichts an der Verwirklichung eines Erwerbsvorgangs nach § 1 GrEStG.
Mit anderen Worten: Wer § 1 Abs. 2b GrEStG nach gewährter Nichterhebung der Steuer nach § 5 GrEStG bezüglich des verwirklichten § 1 Abs. 3 wieder „hochfahren“ wollte, würde die Konkurrenzregel in eine reine Hilfskonstruktion umdeuten. Dafür gibt es keinen überzeugenden Anhaltspunkt.
Und was ist mit den jüngsten Neuigkeiten vom EuGH?
Zusätzliche Dynamik bringt das jüngste EuGH-Urteil vom 04.06.2026 in der Sache C‑837/24 „Nova Iberomoldes“. Der Gerichtshof hat entschieden, dass eine portugiesische Grunderwerbsteuer auf bestimmte Anteilseinbringungen in Kapitalgesellschaften gegen die Kapitalansammlungsrichtlinie verstoßen kann, wenn der Vorgang eine Umstrukturierung im unionsrechtlichen Sinn darstellt. Die Erkenntnisse aus Luxemburg provozieren die Frage, ob auch deutsche Grunderwerbsteuer auf gruppeninterne Einbringungen unionsrechtlich angreifbar sein könnte. Die Diskussion läuft bereits. Nur: Für die laufende Gestaltungsberatung ist diese Argumentation derzeit noch kein belastbarer Anker. Weder gibt es eine deutsche Verwaltungsanweisung hierzu noch eine gefestigte nationale Rechtsprechung zur Übertragbarkeit auf das GrEStG. Als zusätzliche Verteidigungslinie ist das EuGH-Urteil hochinteressant; als primäre Handlungsempfehlung wäre es im Moment aber zu spekulativ.
Das praktische Fazit
Derzeit lautet die nüchterne Empfehlung deshalb: Wenn die Einbringung Ihrer Immobilien-GmbH in eine personenidentische KG nicht unter akutem Zeitdruck steht, ist es klug, die Anwendbarkeit des § 1 Abs. 3b GrEStG n.F. abzuwarten. Nach dem neuen Recht spricht vieles dafür, dass die Anteilseinbringung steuerfrei bleibt. Der Rückenwind aus Luxemburg ist interessant, aber für die Tagesberatung noch kein sicherer Hafen. Manchmal ist die beste Steuergestaltung nicht die ausgefeilteste – sondern die mit dem richtigen Datum.
