Familienheim – später Einzug gefährdet die Erbschaftsteuerbefreiung

I. Sachverhalt

Der Kläger war Alleinerbe seines am 01.08.2021 verstorbenen Vaters. Zum Nachlass gehörte u.a. ein 3/4-Miteigentumsanteil an einer Doppelhaushälfte mit einer Gesamtwohnfläche von 90 qm. Der Erblasser hatte die Immobilie bis zu seinem Tod bewohnt. Die Wohnung war nach den Feststellungen des Gerichts beim Erbfall grundsätzlich bewohnbar.

Der Kläger begann ab März 2022 mit kleineren Reparatur- und Renovierungsarbeiten in Eigenleistung. Erste Angebote von Fremdfirmen wurden ab Oktober 2022 eingeholt und die Finanzierung der Renovierung durch einen Darlehensvertrag Angang März 2023 abgesichert. Der Einzug und die Verlagerung des Lebensmittelpunkts in die Immobilie erfolgten im April 2024.

Das Finanzamt versagte die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG. Die dagegen gerichtete Klage wies das FG München ab.

II. Anforderungen von § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ist der Erwerb eines Familienheims von Todes wegen durch Kinder oder Kinder verstorbener Kinder steuerfrei, wenn

• der Erblasser die Immobilie bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und
• diese Wohnung beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist.

Zudem ist die Steuerbefreiung auf eine Wohnfläche von höchstens 200 qm begrenzt.

Im vorliegenden Fall war zu entscheiden, ob der Erwerber trotz des Einzugs nach 32 Monaten die Wohnung „unverzüglich“ zu eigenen Wohnzwecken nutzte.

1. Grundsatz

Das FG München legt die Steuerbefreiungsvorschrift des § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG im Einklang mit der Rechtsprechung des BFH restriktiv aus. Die Begünstigung soll nicht jede geerbte Wohnimmobilie erfassen, sondern nur das tatsächlich und zeitnah vom Erwerber als Familienheim genutzte Objekt. „Unverzüglich“ versteht die Rechtsprechung daher als „ohne schuldhaftes Zögern“. Das ist der Fall, wenn der Erwerber in angemessener Zeit nach dem Erbfall den Entschluss zur Selbstnutzung fasst und diesen Entschluss durch tatsächlichen Einzug umsetzt. Regelmäßig wird hierfür ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall als angemessen angesehen.

2. Beweislast

Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen der Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG trägt der Erwerber. Der Entschluss zur Selbstnutzung ist als innere Tatsache anhand äußerer Umstände festzustellen. Erfolgt der Einzug innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall, spricht dies typischerweise für eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung. Erfolgt der Einzug später, ist die Steuerbefreiung zwar nicht ausgeschlossen. Der Erwerber muss dann aber substantiiert darlegen

• wann er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat,
• warum ein früherer Einzug nicht möglich war und
• weshalb er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Eine Renovierung kann einen späteren Einzug rechtfertigen. Das gilt jedoch nur dann, wenn das Familienheim an einem zwingend noch vor Einzug zu beseitigenden gravierenden Mangel leidet und ein früherer Einzug daher objektiv nicht möglich war. Der Erwerber muss insbesondere darlegen und ggf. beweisen, dass er die Selbstnutzung innerhalb kurzer Zeit ernsthaft vorbereitet und alle ihm zumutbaren Maßnahmen zur Beseitigung etwaiger Einzugshindernisse ergriffen hat. Nach dem Gesamtbild muss sich eine konsequente Förderung der Renovierungs- und Einzugsmaßnahmen durch den Erwerber abzeichnen. Dabei gilt: je größer der zeitliche Abstand zwischen Erbfall und tatsächlichem Einzug ist, desto höher sind nach der Rechtsprechung die Anforderungen an die Darlegung der Gründe für die verzögerte Selbstnutzung.

III. Die Entscheidung

Das FG München versagte vorliegend die Steuerbefreiung, da der Einzug erst 32 Monate nach dem Erbfall erfolgte und der Erwerber nicht nachweisen konnte, dass der späte Einzug auf triftigen, nicht von ihm zu vertretenden Gründen beruht. Maßgeblich war insbesondere, dass

• die Wohnung bereits beim Erbfall grundsätzlich bewohnbar war;
• kleinere Reparaturen erst rund sieben Monate nach dem Erbfall begonnen wurden;
• erste Angebote von Fremdfirmen erst nach mehr als einem Jahr nach dem Erbfall eingeholt wurden;
• Bemühungen um eine Fremdfinanzierung erst mehr als ein Jahr nach dem Erbfall erfolgten und
• der Erwerber auch im Übrigen nicht nachweisen konnte, wann welche Arbeiten konkret durchgeführt oder beauftragt wurden.

IV. Folge für die Beratungspraxis

Für die Beratungspraxis folgt aus dem Urteil: Wer die Steuerbefreiung für ein geerbtes Familienheim sichern will, sollte den Einzug nicht nur planen, sondern den Selbstnutzungsentschluss, ggf. erforderliche Renovierungen sowie den Einzug zeitnah umsetzen. Sollte sich der Einzug aus für den Erwerber nicht zuzurechnenden Umständen wie beispielsweise ein Handwerkerengpass oder einer verwehrten Finanzierung verzögern, ist dieser gesamte Prozess im Einzelnen sauber zu dokumentieren.

V. Fazit

Erben sind gewarnt: Die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG verlangt mehr als den bloßen Willen, irgendwann in die geerbte Immobilie einzuziehen. Entscheidend ist eine zeitnahe, ernsthafte und nachweisbare Umsetzung der Selbstnutzung. Wer sich auf Renovierung, Sanierung oder sonstige Einzugshindernisse beruft, muss diese substantiiert darlegen und dokumentieren. Ohne belastbare Nachweise droht die vollständige Versagung der Steuerbefreiung.