Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei Verfahren am 20.05.2026 (II R 26/24 und II R 27/24) entschieden, dass er die Vorschriften des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg (LGrStG BW) zur Bewertung von Grundstücken, die im Rahmen der Berechnung der Grundsteuer ab dem 01.01.2025 herangezogen werden, nicht für verfassungswidrig hält.
Streit um Grundstückswerte in Karlsruhe und Stuttgart
In einem Verfahren ging es um ein rund 1.100 Quadratmeter großes Grundstück in Karlsruhe. Die Eigentümerin wollte den vollen Bodenrichtwert von 510 Euro je Quadratmeter nur für den vorderen, bebaubaren Grundstücksteil ansetzen. Für den hinteren Gartenbereich hielt sie einen niedrigeren Wert für maßgeblich. Das Finanzamt bewertete hingegen die gesamte Fläche mit dem vollen Bodenrichtwert und setzte den Grundsteuerwert auf rund 565.000 Euro fest.
Im zweiten Verfahren klagten Eheleute aus Stuttgart gegen die Bewertung ihres 434 Quadratmeter großen Grundstücks. Sie verlangten wegen Verkehrslärms und einer aus ihrer Sicht schlechteren Wohnlage eine pauschale Herabsetzung des Grundsteuerwerts um 7 %. Auch hier blieb die Klage ohne Erfolg.
Pauschale Bewertung ist zulässig
Der BFH bestätigte die Entscheidungen des Finanzgerichts Baden-Württemberg. Nach § 38 Abs. 1 LGrStG BW wird der Grundsteuerwert durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt. Maßgeblich ist der Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone.
Individuelle Besonderheiten wie Verkehrslärm, Hochwassergefahren, konkrete Bebauung oder die Nutzung einzelner Flächen als Gartenland müssen dabei grundsätzlich nicht berücksichtigt werden. Das von der Karlsruher Klägerin erst im Revisionsverfahren vorgelegte Gutachten konnte der BFH nicht einbeziehen, weil neuer Tatsachenvortrag in der Revision regelmäßig ausgeschlossen ist.
Kein Verfassungsverstoß
Der BFH sah keinen Anlass, die Verfahren dem Bundesverfassungsgericht oder dem Verfassungsgerichtshof Baden-Württemberg vorzulegen. Baden-Württemberg durfte aufgrund der grundgesetzlichen Öffnungsklausel ein eigenes Grundsteuermodell schaffen. Dass dieses Modell im Kern nur an Grund und Boden anknüpft und Gebäude außen vor lässt, nimmt ihm nach Ansicht des Gerichts nicht den Charakter einer Grundsteuer.
Auch der allgemeine Gleichheitssatz ist nach Auffassung des BFH nicht verletzt. Der Gesetzgeber darf bei Massenverfahren typisieren und vereinfachen. Eine vollständige Einzelfallprüfung sämtlicher Grundstücksmerkmale sei für die Grundsteuer praktisch kaum handhabbar.
Gebäude bleiben außen vor
Die Nichtberücksichtigung der Gebäude hält der BFH ebenfalls für zulässig. Die Grundsteuer sei keine konkrete Gegenleistung für individuell genutzte kommunale Leistungen, sondern diene der allgemeinen Finanzierung kommunaler Aufgaben. Der Gesetzgeber durfte annehmen, dass sich Lagequalität und Infrastrukturvorteile vor allem im Bodenwert niederschlagen. Wohnnutzung wird zudem an anderer Stelle berücksichtigt: Nach § 40 Abs. 3 LGrStG BW wird die Steuermesszahl um 30% ermäßigt, wenn ein Grundstück überwiegend Wohnzwecken dient.
Gutachten nur bei deutlicher Überbewertung
Eine Korrektur bleibt möglich, wenn der pauschal ermittelte Grundsteuerwert den tatsächlichen Wert um mehr als 30% übersteigt. Dann kann der Steuerpflichtige nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW durch ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen.
Damit bestätigt der BFH das baden-württembergische Bodenwertmodell im Grundsatz. Für Eigentümer bedeutet dies: Einwände gegen den Grundsteuerwert haben vor allem dann Aussicht auf Erfolg, wenn eine erhebliche Überbewertung qualifiziert belegt wird.
Weitere Landesgrundsteuermodelle
Am BFH sind Verfahren gegen die Landesgrundsteuermodelle Hamburg, Hessen und Bayern anhängig (siehe www.bundesfinanzhof.de/de/anhaengige-verfahren/im-fokus-grundsteuer/). Der BFH plant mündliche Verhandlungen für die Ländermodelle Hamburg und Hessen voraussichtlich im November 2026 und für das Landesmodell Bayern in der ersten Jahreshälfte 2027.
