Warum eigentlich eine Kapitalgesellschaft?
Die Gründe, warum eine (Ferien-)Immobilie über eine Kapitalgesellschaft gehalten wird, sind vielfältiger Natur. Hierzu gehört beispielsweise eine größere Anonymität, da im Grundbuch die Gesellschaft und nicht die hinter der Gesellschaft stehenden Personen eingetragen werden. Im Gegensatz zur GmbH in Deutschland ist beispielsweise in Spanien die aktuelle Gesellschafterliste einer S.L. grundsätzlich nicht öffentlich einsehbar.
Bei der Wahl der Struktur für den Erwerb und das Halten einer (Ferien-)Immobilie im Ausland spielen jedoch regelmäßig die steuerlichen Vor- und Nachteile die entscheidende Rolle. Gegenüber dem direkten Halten der Immobilie konnte in Spanien eine dazwischen geschaltete Kapitalgesellschaft insbesondere bis zum Jahr 2006 für erhebliche Steuervorteile sorgen. Auch heute noch sind grundsätzlich Steuervorteile bei einem späteren Verkauf, der Vermögensteuer sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer in Spanien möglich. Zu beachten ist allerdings, dass es in Spanien besondere Regelungen für sogenannte Immobiliengesellschaften gibt, um einen Missbrauch zu vermeiden. Eine Immobiliengesellschaft liegt grundsätzlich dann vor, wenn die spanische Immobilie mehr als 50% des Vermögens der Kapitalgesellschaft ausmacht. Entgegen einer weit verbreiteten Annahme sind der Erwerb und das Halten einer spanischen (Ferien-)Immobilie über eine Kapitalgesellschaft daher in den allermeisten Fällen steuerlich nicht vorteilhaft.
Die Nutzung der Immobilie als verdeckte Gewinnausschüttung
Hält ein in Deutschland Ansässiger seine Ferienimmobilie in Spanien direkt und nutzt er sie nur selbst für eigene Urlaubsaufenthalte, fallen in Deutschland keine laufenden Steuern an. In Spanien ist dagegen eine jährliche Einkommensteuer in Höhe von 19% für eine fiktive Eigenmiete zu zahlen. Die fiktiven Mieteinnahmen betragen in der Regel 1,1% des Katasterwerts der Immobilie. Zusätzlich erhebt Spanien noch eine Vermögensteuer, wenn der Wert der Immobilie bei über 700.000 € liegt.
Wird die Immobilie dagegen über eine Kapitalgesellschaft gehalten, ist die Kapitalgesellschaft selbst steuerpflichtig. Bei den Gesellschaftern unterliegen grundsätzlich nur die tatsächlichen Gewinnausschüttungen der persönlichen Einkommensteuer. Die Gesellschafter müssen allerdings eine angemessene Miete für die Nutzung „ihrer“ Immobilie an die Gesellschaft zahlen. Überlässt die Gesellschaft die Immobilie ihren Gesellschaftern unentgeltlich oder verbilligt zur privaten Nutzung, stellt dies eine sogenannten verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) dar. Gleiches gilt, wenn die Gesellschafter die Immobilie ohne Nutzungsvereinbarung oder sogar entgegen einem Nutzungsverbot privat nutzen und sich so zulasten der Gesellschaft einen Vorteil verschaffen, der ihnen von der Gesellschaft nicht zugewendet wurde.
In einer aktuellen Entscheidung hat der BFH allerdings klargestellt, dass die bloße Möglichkeit der unentgeltlichen Nutzung der über eine Kapitalgesellschaft gehaltenen Ferienimmobilie in Spanien durch deren in Deutschland ansässige Gesellschafter bei diesen noch keine vGA darstellt (BFH vom 01.10.2024 – VIII R 4/21). Das Finanzamt muss daher die tatsächliche Nutzung bzw. Nutzungsüberlassung der Immobilie an die Gesellschafter positiv feststellen. Da die Gesellschafter hierbei eine Mitwirkungspflicht haben, sollte stets dokumentiert werden, wann die Immobilie von wem tatsächlich genutzt wurde, in welchen Zustand sich die Immobilie befindet (Größe, Lage, Ausstattung und Bewohnbarkeit) und ob es Bemühungen zum Verkauf oder zur Fremdvermietung gibt. Als Nachweise gegenüber dem Finanzamt kommen hierfür insbesondere Fotos, Flugtickets, Anzeigen und Inserate sowie Rechnungen und Verbrauchswerte für Strom, Wasser, etc. in Betracht.
Eine vGA unterliegt bei den Gesellschaftern in Deutschland der Einkommensteuer. Im Fall einer dauerhaften Überlassung der Immobilie zur privaten Nutzung bemisst sich die Höhe der vGA nach einer sogenannten Kostenmiete einschließlich einer angemessenen Kapitalverzinsung und zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags. Liegt die vGA dagegen in der nur tageweisen tatsächlichen privaten Nutzung der Immobilie durch die Gesellschafter, ist in der Regel der Verkehrswert einschließlich eines angemessenen Gewinnaufschlags maßgeblich. Ab wann eine Nutzung nicht mehr nur tageweise, sondern bereits dauerhaft ist, ist von der Rechtsprechung bisher noch nicht entschieden worden. Es bleibt daher eine Restunsicherheit bei der Anwendung der „richtigen“ Bewertungsmethode.
Auch in Spanien kann es zur Besteuerung einer vGA kommen, wenn die Gesellschafter keine angemessene Miete für die Nutzung der Immobilie an die Gesellschaft zahlen. In Spanien wird die vGA stets in Höhe des Verkehrswerts (valor normal del mercado) in Form der ortsüblichen Miete angesetzt. Es kann daher durchaus vorkommen, dass die vGA in beiden Staaten unterschiedlich hoch bewertet wird. Bisher ist noch nicht abschließend geklärt, ob und, wenn ja, wie eine Doppelbesteuerung der vGA nach dem seit 2013 anzuwendenden Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien vermieden wird.
In jedem Fall ist daher darauf zu achten, dass für jede private Nutzung der Immobilie durch einen Gesellschafter ein fremdvergleichskonformer Mietvertrag zwischen der Gesellschaft und dem Gesellschafter geschlossen und auch tatsächlich eine fremdvergleichskonforme Miete gezahlt wird.
Worauf ist sonst noch zu achten?
Ganz generell führt eine Kapitalgesellschaft zu einem höheren administrativen Aufwand und damit verbundenen Kosten im Vergleich zum direkten Halten einer Immobilie. Zudem fallen bei einer Kapitalgesellschaft regelmäßig zusätzliche Verkehr- und Ertragsteuern an.
Parallel zur vGA ist auch darauf zu achten, dass die Übernahme von Aufwendungen durch die Gesellschafter zu einer sogenannten verdeckten Einlage führen kann. Stellen die Gesellschafter der Kapitalgesellschaft finanzielle Mittel im Wege eines Darlehens zur Verfügung, beispielsweise für den Kauf oder die Renovierung der Immobilie, ist auf eine fremdvergleichskonforme Ausgestaltung und Durchführung des Darlehensvertrags zu achten (siehe hierzu bspw. Hertel, DB Steuerboard vom 06.12.2024, DB1469634).
Besonderes Augenmerk sollte insbesondere darauf verwendet werden, dass eine ausländische Kapitalgesellschaft nicht „versehentlich“ ihren Ort der Geschäftsleitung nach Deutschland verlegt und dadurch in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig wird. Da die Geschäftsführung regelmäßig in den Händen von in Deutschland ansässigen Gesellschaftern liegt und die Gesellschaft über keine eigenen Büroräume im Sitzstaat verfügt, besteht hierfür ein erhebliches Risiko. Entscheidend ist, an welchem Ort die wesentlichen Entscheidungen getroffen werden. Dass dies tatsächlich im Sitzstaat der Gesellschaft erfolgt, sollte entsprechend gründlich dokumentiert werden.
Fazit
In den meisten Fällen ist das Halten einer (Ferien-)Immobilie über eine Kapitalgesellschaft für einen in Deutschland ansässigen Gesellschafter steuerlich nachteilig und führt zu einem erheblichen administrativen Aufwand. Dies gilt nicht nur für Spanien, sondern auch für andere beliebte Staaten, wie die Vereinigten Arabischen Emirate oder Südafrika. Vor einem Kauf der Wunschimmobilie sollte daher gemeinsam mit dem Steuerberater die persönlich beste Lösung entwickelt werden. Zudem ist es ratsam, bestehende Strukturen regelmäßig überprüfen zu lassen. In jedem Fall muss genauestens auf die Einhaltung aller steuerlichen Pflichten im In- und Ausland geachtet werden. Andernfalls kann sich das angedachte Steuersparmodell schnell zur Steuerfalle entpuppen.
